Baukredite richtig vergleichen: Zinsen, Zusatzkosten, Vertragsbedingungen

1. Das Wichtigste zuerst: Zinsen vergleichen
2. Wichtige Einflussgrößen auf die Zinskosten
3. Gute Baukredite erkennen: Worauf es sonst noch ankommt
4. Zinsen sind nicht alles
5. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Das Wichtigste zuerst: Zinsen vergleichen

Bei der Auswahl einer Baufinanzierung sind die Zinsen der offensichtlichste und auch wichtigste Kostenfaktor. Ein Immobilienkauf ist mit einem hohen Kapitaleinsatz verbunden und bei den Kreditzinsen kommt es auch auf oftmals unbeachtete Nachkommastellen an.

Mit einer winzigen Abweichung beim Zinssatz kannst du mehrere Tausend Euro sparen. Ein Beispiel: Zahlst du für die Finanzierung einer Kreditsumme von 300.000 Euro über 30 Jahre 3,1 Prozent statt 3 Prozent Zinsen, kostet dich das über 5.000 Euro mehr.

Nominalzins und Effektivzins

Zinsen, welche eine Bank auf die Kreditsumme berechnet, werden als Sollzinsen oder Nominalzinsen bezeichnet. Für den Vergleich der Baukredite solltest du jedoch den effektiven Jahreszins verwenden. Finanzinstitute sind gesetzlich verpflichtet, diesen bei Kreditangeboten anzugeben.

Der Effektivzins gibt Aufschluss über die jährlichen Gesamtkosten eines Kredits und ist damit aussagekräftiger als der Nominalzins. Angebote sind jedoch nur vergleichbar, wenn sie auf denselben Rahmenbedingungen wie Kreditlaufzeit, Zinsbindung oder Beleihungsauslauf basieren.

Der effektive Jahreszins berücksichtigt neben Kredithöhe, Zins und Tilgung auch ein mögliches Disagio (also die Auszahlung eines niedrigeren Kreditbetrags im Tausch gegen einen geringeren Zinssatz) und zusätzliche verpflichtende Kreditvermittlungskosten. Er ist daher meistens etwas höher als der Nominalzins.

Solche zusätzlichen Kreditkosten können zum Beispiel obligatorische Wertgutachten oder Kreditabsicherungen sein. Es gibt aber auch Kosten, die nicht in den Effektivzins eingerechnet werden. Dazu gehören

• Kreditbearbeitungsgebühren,
• Kosten für eine Restschuldversicherung,
• Kontoführungsgebühren für das Kredit- und Auszahlungskonto,
• Kosten für eine Sondertilgungsoption oder
• Bereitstellungszinsen.

Damit sich ein vermeintlich günstiges Angebot nicht als teurer entpuppt als gedacht, darfst du also nicht einfach nur die Zinssätze vergleichen, sondern solltest auch auf mögliche Zusatzkosten achten.

Wichtige Einflussgrößen auf die Zinskosten

Es gibt einige Stellschrauben, mit denen du unabhängig vom aktuellen Zinsniveau die Zinsen deines Kredits möglichst niedrig halten kannst. Grundsätzlich gilt: Je höher das Risiko der Bank, desto mehr Zinsen wird sie verlangen. Bevor du Kreditangebote vergleichst, solltest du dir über folgende Punkte Gedanken machen:

Eigenkapitaleinsatz: Je mehr Eigenkapital du einsetzt, desto geringer ist das Risiko der Bank und desto bessere Zinsen sind möglich. Banken verlangen meist 20 Prozent Eigenkapital, aber mehr ist besser. Baufinanzierungen ohne Eigenkapital sind zwar möglich, aber überdurchschnittlich teuer.

Tilgung: Bei den meisten Finanzierungen beträgt die anfängliche Tilgung 1 Prozent. Wenn du es dir leisten kannst, ist eine höhere Rückzahlungsrate jedoch vorteilhaft. Da du den Kredit schneller zurückzahlst, fallen auch weniger Zinsen an. Weil sich das Risiko damit auch für die Bank reduziert, bietet sie in der Regel auch noch einen günstigeren Zinssatz.

Zinsbindung: Die Zinsen sind in der Regel niedriger, wenn du eine kurze Zinsfestschreibung wählst. Du läufst dann aber Gefahr, dass die Anschlussfinanzierung teurer wird, wenn die Zinsen steigen.

Beleihungsauslauf: Je mehr deine Immobilie im Vergleich zur Kreditsumme wert ist, desto niedriger sind in der Regel die Zinsen, da das Risiko für die Bank geringer ist. Optimal ist ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent.

Gute Baukredite erkennen: Worauf es sonst noch ankommt

Bei den Gesamtkosten eines Baukredits kommt es nicht nur auf die Zinsen an. Es gibt große Unterschiede bei der Vertragsausgestaltung, die im Nachhinein zu unerwarteten Zusatzkosten führen können.

Zum Beispiel, wenn der Kredit nicht planmäßig ausgezahlt wird oder es zu plötzlichen Änderungen der persönlichen Situation kommt und der Kredit vor Ablauf der Zeit umgeschuldet, getilgt oder abgelöst werden soll. Du solltest deswegen auch die folgenden Punkte beim Baukredit-Vergleich berücksichtigen.

Bereitstellungszinsen

Wenn ein Immobilienkredit nicht zum vereinbarten Zeitpunkt abgerufen wird, kann die Bank als Entschädigung Bereitstellungszinsen vereinbaren. Das kann bei hohen Kreditsummen schnell teuer werden, lässt sich aber mit einer bereitstellungszinsfreien Zeit vermeiden.

Diese ist besonders bei einem Neubau wichtig, bei dem der Kredit abhängig vom Projektfortschritt ausgezahlt wird. Aber auch bei einer Anschlussfinanzierung ist eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit vorteilhaft, um sich günstige Konditionen bereits lange im Voraus ohne Zusatzkosten zu sichern.

Kostenlose Sondertilgungen

Eine Teilrückzahlung eines Baukredits ist nur möglich, wenn bei Vertragsabschluss Sondertilgungen vereinbart wurden. Oft sind ein oder zwei Sondertilgungen bis zu einem bestimmten Betrag möglich.

In einigen Verträgen ist diese Option aber überhaupt nicht vorgesehen. Dann kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die meist so hoch ausfällt, dass sich eine vorzeitige Rückzahlung nicht lohnt.

Tilgungssatzwechsel

Wenn sich deine finanzielle Situation ändert, ist es gut, wenn du deine monatliche Rate anpassen kannst. Dafür sollte der Vertrag einen Tilgungssatzwechsel vorsehen. Dann kannst du die anfänglich vereinbarte Tilgung und damit auch deine Kreditrate reduzieren – oder auch erhöhen.

Ein Tilgungssatzwechsel ist in vielen Fällen auch im Nachhinein möglich, oft gewähren ihn Banken jedoch nur gegen eine Gebühr oder einen Zinsaufschlag.

Einbindung von Fördermitteln

Nicht nur Geschäftsbanken bieten günstige Baufinanzierungen an. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt für bestimmte Vorhaben staatlich geförderte Baukredite, die mit besonders günstigen Zinsen ausgestattet sind.

Es lohnt sich immer, zu prüfen, ob ein Bauvorhaben die Vorgaben für staatliche Zuschüsse erfüllt. Achte deswegen auch beim Vergleichen darauf, ob staatliche Fördermöglichkeiten im Angebot berücksichtigt sind.

Familienabsicherung

Die Familie vor den finanziellen Belastungen im Todesfall der Kreditnehmer:innen zu schützen, ist grundsätzlich eine gute Idee. Eine Restschuldversicherung, wie sie einige Banken für den Abschluss eines Baukredits verlangen, ist aber nicht immer die beste Lösung.

Oftmals ist eine losgelöste Risikolebensversicherung weniger kostspielig und kann zudem als Sicherheit für den Kredit dienen. Beim Vergleichen solltest du also auch darauf achten, ob und welche Kreditabsicherung ein Kreditangebot vorsieht.

Eigenkapitaleinsatz

Bei Baufinanzierungen gilt der eiserne Grundsatz „Eigenkapital vor Fremdkapital“. Deswegen verlangen Banken oft, dass Kreditnehmer:innen ihr Eigenkapital einsetzen, bevor sie den Kredit abrufen.

Das ist aus deren Sicht aber nicht immer sinnvoll. Zum Beispiel lassen sich Bereitstellungszinsen vermeiden, wenn du zuerst das Darlehen abrufst und das eigene Vermögen erst für später anfallende Ausgaben einsetzt. Ob das möglich ist, solltest du vorab mit der Bank besprechen, damit es nicht zu Problemen kommt.

Zinsen sind nicht alles

Zinsen sind eine wichtige Größe beim Vergleich von Baukrediten. Neben dem allgemeinen Zinsniveau können auch Höhe der Tilgung, Eigenkapitaleinsatz und Länge der Zinsfestschreibung Einfluss auf die Zinskosten einer Immobilienfinanzierung haben. Der effektive Jahreszins hilft dir dabei, unter den vielen Angeboten am Markt die günstigsten Bauzinsen zu finden.

Viele Nebenkosten wie Bearbeitungs- oder Kontoführungsgebühren sind jedoch im Effektivzinssatz nicht eingerechnet und müssen gesondert berücksichtigt werden. Damit auch im Nachhinein keine unerwarteten Zusatzkosten entstehen, solltest du beim Vergleichen auch die Bedingungen zu Bereitstellungszinsen, Tilgungssatzänderungen, die Einbindung von Fördermöglichkeiten oder Kreditabsicherungen prüfen.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten