Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Lohnt sich das Investment?

1. Wieso ist eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage interessant?
2. Immobilien als Kapitalanlage: Vor- und Nachteile
3. Wohnung als Kapitalanlage: Diese Fragen solltest du dir stellen
4. Wann ist eine Immobilie überbewertet?
5. Lohnt es sich, in eine Eigentumswohnung zu investieren?
6. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Wieso ist eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage interessant?

Schon seit langem sind Sparbücher im Grunde nichts anderes als ein elektronisches Sparschwein: Die Zinsen auf das angesparte Geld tendieren gegen Null. Bezieht man noch die Inflation mit ein, ist das Kapital nach einem Jahr sogar weniger wert als zuvor. Die Geldanlage an der Börse ist oft rentabler, aber dafür auch mit einigen Risiken verbunden. Da ist es nur logisch, sich nach alternativen Anlagemöglichkeiten umzusehen.

In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise kontinuierlich gestiegen. Nach Berechnungen der Deutschen Bundesbank haben sie sich seit 2010 in Deutschland durchschnittlich annähernd verdoppelt. Bleibt es bei dieser Preisentwicklung, steigen Immobilien voraussichtlich weiter im Wert. Entsprechend kann eine Eigentumswohnung durchaus eine Anlagemöglichkeit mit Potenzial sein, muss aber auch mit Vorsicht betrachtet werden.

Immobilien als Kapitalanlage: Vor- und Nachteile

Wie bei den meisten Anlageformen ist auch bei Immobilien der Wertgewinn von der allgemeinen Preisentwicklung abhängig – was sich entsprechend positiv oder negativ auf den Wert auswirken kann. Aber auch abgesehen davon gibt es sowohl Vor- als auch Nachteile bei der Geldanlage in Immobilien, die gut bedacht werden wollen.

Vorteile

• Solide Wertanlage: Der Bedarf an Wohnraum ist groß: Gerade in Universitätsstädten und anderen Ballungsräumen suchen viele junge Leute nach bezahlbaren Wohnungen – allein, als Wohngemeinschaft oder als Paar. Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach Wohnungen verschiedener Größe in guter Lage, die sich dadurch auch gut vermieten lassen.
  
• Inflationssicherheit: Auch wenn Geld mit steigender Inflation an Wert verliert – eine Immobilie bleibt davon oft unberührt. Denn: Durch die Inflation steigen in der Regel die Mietpreise, sodass mit stabilen Einnahmen zu rechnen ist.
  
• Langfristige Wertsteigerung: Kurzfristige Preisschwankungen sind bei einer Geldanlage in Immobilien irrelevant, da der Wert auf lange Sicht betrachtet werden muss.
  
• Steuervorteile: Je nach Art der Immobilie sind Steuerersparnisse möglich. Modernisierungskosten können beispielsweise bei einer Denkmalimmobilie über einen Zeitraum von zwölf Jahren komplett abgeschrieben werden; auch bei vermieteten Neubau- und Bestandsobjekten lassen sich viele Modernisierungskosten von der Steuer absetzen. Auch die bei einer Fremdfinanzierung anfallenden Zinsen sind von der Steuer absetzbar.
  
• Altersvorsorge: Wohneigentum bietet darüber hinaus den Vorteil, dass du es nicht nur profitabel vermieten oder weiterverkaufen, sondern auch selbst mietfrei bewohnen kannst. Eine Investition in eine seniorengerechte, barrierefreie Wohnung kann sich daher besonders lohnen.

Nachteile

• Gebundenes Kapital: Bei einer langfristigen Anlage solltest du dir sicher sein, das angelegte Geld nicht zu benötigen. Kommst du in plötzliche Geldnot und bist gezwungen, die Immobile frühzeitig zu einem bestimmten Zeitpunkt spontan zu verkaufen, gibt dir die aktuelle Marktsituation das Preisniveau vor.
  
• Ende des Immobilienbooms: Es ist durchaus möglich, dass in den kommenden Jahren verstärkt Wohnungen gebaut werden, wodurch die Nachfrage besser gedeckt würde oder unter Umständen sogar das Angebot an Wohnungen größer wäre als die Nachfrage. In diesem Fall steigen die Mietpreise nicht weiter, sondern sinken eventuell sogar bei Neuvermietungen. Auch weitere Verschärfungen bei der bundesweiten Mietpreisbremse könnten negative Auswirkungen auf die Preisentwicklung haben.
  
• Steuernachteile: Um beim Immobilienverkauf Steuern zu sparen, müssen zwischen Kauf und Wiederverkauf mindestens zehn Jahre vergangen sein. Wird die Immobilie vor Ablauf dieser Frist veräußert, muss der Gewinn versteuert werden.
  
• Begrenztes Angebot: Nicht jede Immobilie ist lukrativ – hier gibt es viele Details zu bedenken. Lage und Infrastruktur spielen genauso eine Rolle wie der Schnitt der Wohnung und gegebenenfalls die Renovierungsbedürftigkeit.
  
• Verwaltungsaufwand: Ob Modernisierungsmaßnahmen, Reparaturen oder Kommunikation und Abrechnung mit dem Mieter oder der Mieterin – als Eigentümer:in einer Immobilie ist Einsatz gefragt. Das kann sich als sowohl zeit- als auch kostenintensiv herausstellen.

Wohnung als Kapitalanlage: Diese Fragen solltest du dir stellen

Bei einem Immobilienkauf sind zahlreiche Aspekte zu bedenken. So musst du dir auch beim Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage einige kritische Fragen stellen – und ehrlich beantworten:

• Kannst du die finanzielle Belastung stemmen? Wie hoch sind die Anzahlung, die anfallenden Kaufnebenkosten, die monatlichen Tilgungsraten, die nötigen Versicherungen? Bis wann hast du das Darlehen voraussichtlich abbezahlt – und sind deine monatlichen Einkünfte auf Dauer stabil genug, um dir die Raten leisten zu können?
• Ist die Grunderwerbssteuer in deinem Bundesland niedriger oder höher als in Nachbarländern? Eventuell kannst du Geld sparen, wenn du deinen Suchradius auf diese Weise erweiterst.
• Ist die Immobilie finanziell rentabel? Der Wiederverkaufswert sollte höher sein als der Kaufpreis plus sämtliche Kosten, die mit Kauf und Verwaltung einhergehen.
• Willst du später selbst in die Wohnung einziehen? Wie hoch sind die Kosten, die monatlich für Heizung, Strom und Wasser anfallen? Mit welchen Gebühren für Schornsteinfeger, Müllabfuhr und andere Dinge musst du rechnen?

Wann ist eine Immobilie überbewertet?

Um rentabel zu sein, muss das Verhältnis zwischen Investition und erwartetem finanziellen Nutzen stimmen: Wenn der Kaufpreis einer Immobilie also so hoch ist, dass sich nur wenig Einnahmen erwirtschaften lassen (oder nur in unverhältnismäßig langer Zeit), ist sie überbewertet. Gewinn entsteht bei Wohneigentum neben der Wertsteigerung durch Renovierungen vor allem durch Mieteinnahmen – und hier lässt sich eine relativ akkurate Einschätzung treffen.

Um herauszufinden, ob eine Immobilie überbewertet ist, wird die Durchschnittsmiete in der Umgebung der Immobilie ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt. Daraus errechnet sich der sogenannte Vervielfältiger, der angibt, in wie viel Jahren die Wohnung durch Mieteinnahmen den Kaufpreis erwirtschaftet hat. Erst danach erzielt die Immobilie tatsächlichen Gewinn.

Formel:

Kaufpreis : Jahresnettomiete = Vervielfältiger

Ein Beispiel: Eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 65 Quadratmetern Wohnfläche und Terrasse in günstiger Lage in Würzburg erzielt im Jahr eine Nettomiete von 9.600 Euro. Sie wird für einen Preis von 300.000 Euro zum Verkauf angeboten.

Dadurch lässt sich der Vervielfältiger berechnen:

300.000 : 9.600 = 31,25

Das bedeutet also, dass die Wohnung mit der aktuellen Nettomiete innerhalb von 31,25 Jahren ihren Kaufpreis erwirtschaftet hätte. Ist sie damit überbewertet? Dafür muss der errechnete Vervielfältiger mit dem Durchschnitt in der Gegend verglichen werden. In Würzburg liegt der Durchschnitt nach Angaben der WirtschaftsWoche bei einem Wert von 30,7 – die Wohnung ist also etwas überbewertet.

In anderen Städten gelten andere Durchschnittsvervielfältiger: Günstig ist im Verhältnis beispielsweise der Landkreis Birkenfeld mit einem Vervielfältiger von 15,4. Am längsten dauert die Kaufpreiserwirtschaftung nicht etwa in München (42,3), Hamburg (43,2) oder Berlin (41,6), sondern in Küstengebieten wie Rostock (55,9) oder Vorpommern-Rügen (53). Spitzenreiter ist der touristisch geprägte Landkreis Nordfriesland, in dem es durchschnittlich sagenhafte 82,3 normale Nettojahresmieten bräuchte, um den Kaufpreis wieder zu erwirtschaften. Dort setzen allerdings viele Eigentümer:innen auf Ferienvermietung, bei der sich andere Preise erzielen lassen.

Lohnt es sich, in eine Eigentumswohnung zu investieren?

Die Frage, ob die Investition in eine Eigentumswohnung sinnvoll oder lohnenswert ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Werden beim Kauf einige wichtige Faktoren beachtet, stehen die Chancen jedoch gut, dass er sich als lohnenswert erweist:

• Lage, Schnitt und Eckdaten der Wohnung sollten für potenzielle Mieter:innen ansprechend sein.
• Du solltest die Tilgungsraten vor deinem Renteneintritt abbezahlen können.
• Die Wohnung sollte nicht überbewertet sein; der Vervielfältiger sollte also zumindest im für die Lage üblichen Durchschnitt liegen.
• Du solltest Kosten für anfallende Reparaturen, Renovierungsarbeiten oder sonstige Eventualitäten bereits im Voraus großzügig überschlagen und bei deinen Berechnungen zum Kaufpreis hinzurechnen, um von möglichst realistischen Zahlen auszugehen.

Selbst dann können allerdings immer noch unvorhergesehene Geschehnisse wie Probleme mit den Mieter:innen, eine verschärfte Mietpreisbremse oder ein allgemeines Ende des Immobilienbooms dazu führen, dass sich eine ursprünglich als äußerst rentabel eingeschätzte Wohnung im Nachhinein doch nicht als ertragreich erweist. Lass dich also beim Immobilienkauf am besten von Experten beraten, um möglichst auf der sicheren Seite zu sein.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten