Familienstiftung für Immobilien gründen: So funktioniert’s
Wenn du eine Familienstiftung für Immobilien gründen möchtest – hier erfährst du mehr über die Vorteile einer Familienstiftung und lernst die essenziellen Schritte für deren Gründung kennen.
Eine Familienstiftung für Immobilien – wann die Gründung einer solchen sinnvoll sein kann, welche Schritte dafür nötig sind und wie sich die Vorteile maximieren lassen, erfährst du in diesem Artikel.
Gründung einer Familienstiftung für Immobilien: Kann steuerliche Vorteile bieten und dient als Schutzmechanismus für Immobilienvermögen.
Ziele der Stiftung: Optimierung der Ertragskraft von Immobilien, Sicherstellung der Versorgung von Familienmitgliedern und Regelung der eigenen Nachfolge.
Steuerliche Vorteile: Unter anderem niedrigere Besteuerung von Mieteinnahmen, keine Gewerbesteuer und steuerfreie Veräußerungen nach zehn Jahren.
Schritte zur Gründung: Sorgfältige Planung, rechtliche Expertise, Gestaltungsberatung oder Machbarkeitsanalyse sowie Abstimmungen mit der Stiftungsbehörde sind notwendig.
Eignung einer Familienstiftung: Hängt von den familiären Rahmenbedingungen und dem konkreten Grundbesitz ab. Professionelle Beratungen können dabei helfen, die passendste Lösung zu finden.
Die Ziele einer Familienstiftung für Immobilienvermögen
Die Gründung einer Familienstiftung für Immobilienvermögen zielt häufig darauf ab, die Ertragskraft von Immobilien steuerlich zu optimieren, denn der Stiftungscharakter ermöglicht steuerliche Vorteile.
Zudem dient eine Familienstiftung als Schutzmechanismus für Immobilienvermögen: Vor allem in Situationen wie Scheidungen, Erbstreitigkeiten oder einer Unternehmensinsolvenz wirkt die Stiftung als stabile und langfristige Sicherung des Immobilienvermögens.
Gleichzeitig dient die Familienstiftung dazu, die Versorgung der Familienmitglieder sicherzustellen. Durch kluge Vermögensverwaltung und -nutzung können die Bedürfnisse und finanziellen Interessen der Familie langfristig berücksichtigt werden. Darüber hinaus ermöglicht die Stiftung den Immobilienbesitzer:innen, ihre eigene Versorgung zu gewährleisten und frühzeitig ihre eigene Nachfolge zu regeln.
Die steuerlichen Vorteile solcher Familienstiftungen
Eine Familienstiftung für Immobilien bietet den Besitzer:innen eine Vielzahl steuerlicher Vorteile:
Besteuerung der laufenden Mieteinnahmen: Laufende Mieteinnahmen werden lediglich mit 15 Prozent Körperschaftssteuer und gegebenenfalls Solidaritätszuschlag besteuert. Das ermöglicht eine schnellere Tilgung von Verbindlichkeiten.
Keine Gewerbesteuer: Da die Immobilienfamilienstiftung nicht qua Rechtsform gewerblich tätig ist, unterliegen die Mieteinnahmen nicht der Gewerbesteuer.
Keine Grunderwerbssteuer: Wenn Grundstücke durch Schenkung oder Erbschaft in das Stiftungsvermögen übergehen, fällt keine Grunderwerbssteuer an. Das gilt auch, wenn Immobilien aufgrund eines Stiftungsgeschäfts die Eigentümer:innen wechseln.
Steuerfreie Veräußerung: Nach einer Haltedauer von zehn Jahren können Immobilien steuerfrei veräußert werden, das ist die sogenannte Spekulationsfrist. Bei einer kürzeren Haltedauer wird hingegen die sogenannte Spekulationssteuer fällig – bei Familienstiftungen wird aber bei unentgeltlichem Erwerb die Vorbesitzzeit der schenkenden Person miteingerechnet, was zu Steuervorteilen führt.
Niedrigere Steuerbelastung: Ausschüttungen an die begünstigten Familienmitglieder unterliegen nach der Besteuerung mit Körperschaftssteuer der Abgeltungssteuer von 25 Prozent plus gegebenenfalls Solidaritätszuschlag. Die Gesamtsteuerbelastung ist dadurch bei einer Vermietung von Immobilien über eine Familienstiftung in der Regel niedriger als der Spitzensteuersatz von 42 Prozent, der oft bei Vermieter:innen im Privatvermögen anfällt.
Quick-Info
Die Stiftungsaufsicht sorgt als Rechtsaufsichtsbehörde dafür, dass der Wille der Stifter:innen respektiert und umgesetzt wird. Ihre Hauptaufgaben sind, das Stiftungsvermögen zu verwalten und erhalten sowie die satzungsgemäße Verwendung der Erträge zu überwachen. Sie darf jedoch keine Fachaufsicht ausüben und kann nicht über die Zweckmäßigkeit bestimmter Maßnahmen entscheiden.
Ihre Befugnisse beschränken sich auf die Einhaltung der rechtlichen Bestimmungen, einschließlich der Stiftungssatzung und der einschlägigen gesetzlichen Vorschriften. Die Stiftungsbehörde verfügt über präventive und repressive Aufsichtsinstrumente, die genaue Ausgestaltung kann je nach Bundesland variieren.
So wird eine Familienstiftung für Immobilien gegründet
Die Gründung einer Familienstiftung erfordert sorgfältige Planung, rechtliche Expertise und enge Zusammenarbeit mit der Stiftungsbehörde. Ein strukturierter Prozess hilft, die rechtlichen Vorgaben zu beachten und eine solide Grundlage für eine erfolgreiche Familienstiftung zu schaffen. Folgende Schritte sind für die Gründung notwendig:
Mit einer Gestaltungsberatung oder Machbarkeitsanalyse kann ein Konzept entwickelt und können Möglichkeiten, Chancen und Risiken herausgearbeitet werden. Auf Basis dieser Ergebnisse werden Entwürfe für eine Stiftungssatzung, ein Stiftungsgeschäft und einen Übertragungsvertrag erstellt, die auch die künftigen Investments berücksichtigen.
Die Abstimmung mit der Stiftungsbehörde schafft die rechtliche Grundlage für die Stiftung und soll die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Familienstiftung gemäß dem jeweiligen Landesrecht zu erhalten.
Nach der Anerkennung kann das Vermögen in Form von Immobilienbesitz, Geldmitteln oder anderen Vermögenswerten auf die Familienstiftung übertragen werden. Danach kann die Stiftung offiziell ihre Arbeit aufnehmen und ihre festgelegten Ziele verfolgen.
Ob eine Familienstiftung das passende Konzept ist, hängt unter anderem von den familiären Rahmenbedingungen und dem konkreten Grundbesitz ab. Bei einem Vermögen von weniger als einer Million Euro dürfte eine alternative Option zielführender sein.
Zudem wird jede Stiftung individuell gestaltet, was in der Stiftungssatzung festgehalten wird. Eine professionelle Beratung hilft dabei, alle relevanten Faktoren bewerten und eine fundierte Entscheidung treffen zu können, die den individuellen Bedürfnissen und Zielen der Familie gerecht wird.
Familienstiftung für weitreichenden Schutz von Immobilienvermögen
Eine Familienstiftung für Immobilien soll die steuerliche Ertragskraft von Immobilien optimieren, Vermögen in schwierigen Situationen schützen und das Vermögen für nachfolgende Generationen langfristig sichern. Dabei bietet die Familienstiftung einige steuerliche Vorteile. Allerdings sollten vor der Gründung einer solchen die rechtlichen und steuerlichen Aspekte sorgfältig abgewogen werden – am besten im Rahmen einer professionellen Beratung.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Wann lohnt sich eine Familienstiftung?
Eine Familienstiftung lohnt sich in der Regel, wenn ein anfängliches Vermögen von mehr als einer Million Euro vorhanden ist. Dieser Betrag ermöglicht es, die Stiftung dauerhaft zu etablieren und ihre Ziele effektiv zu verfolgen. Es ist ratsam, professionelle Beratung für die Gründung der Stiftung in Anspruch zu nehmen, damit die individuelle Situation bei der Satzungsgestaltung berücksichtigt wird.
Was ist der Vorteil einer Familienstiftung?
Bei einer Familienstiftung können die Stifter:innen den Zweck und die Satzung nach ihren Vorstellungen festlegen. So kann eine Familienstiftung dazu beitragen, Streitigkeiten unter den Erb:innen eines Familienunternehmens zu verhindern und das Unternehmen vor einer möglichen Zerschlagung oder fremden Übernahme zu schützen. Durch die langfristige Sicherung des Vermögens bietet die Familienstiftung Stabilität und Kontinuität für nachfolgende Generationen.
Wie funktioniert eine Familienstiftung?
Eine Familienstiftung ist eine Institution, die mit Vermögen ausgestattet wird und dauerhaft den Interessen einer Familie dient. Anders als bei individuellem Besitz übernimmt die Stiftung das Vermögen und ist selbstständig. Sie gehört sich selbst und hat keine Mitglieder oder Gesellschafter:innen. Eine Stiftungssatzung legt den Zweck, die Organstruktur und die Verwendung des Vermögens fest. Die Vermögensverwaltung und die Entscheidungen über die Verwendung des Vermögens obliegen in der Regel einem Stiftungsvorstand oder -rat.
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Platinum Card Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 10.000 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 230 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis. Die vollständigen Bedingungen zum Einlösen der Guthaben sowie die teilnehmenden Partner findest du hier.
Gold Card Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 4.500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 170 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
American Express Card Alle Details zu den Leistungen und Versicherungen findest du hier.
American Express Blue Card Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 600 Euro, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 25 Euro. Es gelten weitere Bedingungen: Nach erfolgreicher Kartenaktivierung über Web, App oder Telefon musst du deine Amex Blue Card innerhalb deines Online-Kartenkontos oder der Amex App für das Angebot registrieren. Das Angebot ist dort jeweils ca. 7 Tage nach Kartenerhalt im Amex Offers Bereich zu finden. Dein einmaliges Startguthaben über 25 Euro wird dir nach erfolgtem Kartenumsatz von mindestens 600 Euro (nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern) auf dein Kartenkonto gutgeschrieben. Die Kartenaktivierung und die Registrierung für das Angebot müssen innerhalb von 4 Wochen nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben zu qualifizieren. Die Kartenumsätze von insgesamt 600 Euro müssen in den ersten 6 Monaten nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben in Höhe von 25 Euro zu qualifizieren. Im Angebotszeitraum kannst du das Startguthaben in der Regel innerhalb von 5 Werktagen nach Erfüllung der Angebotsvoraussetzungen in deinem Online-Kartenkonto sehen. Stornierungen oder Rückerstattungen von Transaktionen, die die Höhe der Ausgaben reduzieren bzw. keine Ausgaben bedeuten, können zum Verlust des Startguthaben führen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
PAYBACK American Express Card 1) Bei allen American Express Akzeptanzpartnern. Ausgenommen sind Tankstellenumsätze. 2) Voraussetzung für die Extra°Punkte ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber einer PAYBACK American Express Karte warst. Im Fall einer Kündigung innerhalb der ersten 12 Monate, erlischt dein Anspruch auf die Extra°Punkte. Die Punktegutschrift erfolgt 4-6 Wochen nach Kartenausstellung, jedoch vorbehaltlich der Einhaltung der Bedingungen. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis. 3) Voraussetzung ist, dass du weiterhin am PAYBACK Programm teilnimmst. Werden über einen Zeitraum von drei Jahren keine °Punkte gesammelt, verfallen die °Punkte gemäß Ziffer 5 der Teilnahmebedingungen für das PAYBACK Programm. 4) Weitere Informationen zu den Versicherungen und insbesondere über die Ausschlüsse findest du hier. 5) Beitragsfrei bezieht sich auf den dauerhaften Entfall des Jahresentgelts. Im Rahmen der Kartennutzung können Entgelte gem. AGB anfallen. Google Pay ist eine Marke von Google LLC. Apple Pay ist in den Vereinigten Staaten von Amerika und anderen Ländern eine eingetragene Marke von Apple Inc.
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