Wissenswertes zur Gewerbesteuer beim Immobilienverkauf

1. Das ist die Gewerbesteuer
2. Die Gewerbesteuer bei Immobilien
3. Die Drei-Objekt-Grenze
4. Freibeträge und Gewerbesteuer-Ausnahmen
5. Berechnung der Gewerbesteuer
6. Gewerbesteuer beim Immobilienverkauf: Wann auf Erträge Steuern anfallen
7. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Das ist die Gewerbesteuer

Die Gewerbesteuer ist eine Kommunalsteuer, die auf die Einkünfte von Gewerbetreibenden erhoben wird. Geregelt ist das im Gewerbesteuergesetz und in der Gewerbesteuer-Durchführungsverordnung.

In Deutschland wird die Gewerbesteuer von den Gemeinden festgesetzt. Die Steuerhöhe wird durch die Anwendung eines Hebesatzes auf den vom Finanzamt festgelegten Gewerbesteuermessbetrag bestimmt. Dieser Hebesatz muss mindestens 200 Prozent betragen.

Die Gewerbesteuer bei Immobilien

Immobilienbesitzende haben Gewerbesteuern zu zahlen, wenn sie Einkünfte aus der Vermietung oder dem Verkauf von Immobilien erzielen und diese als gewerbliche Einkünfte eingestuft werden. Das ist der Fall, wenn der Verkauf im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit erfolgt, die Immobilie also zum Betriebsvermögen gehört, etwa bei Bauträgern und Immobilienhändlern.

Gewerbliche Verkäufer sind verpflichtet, die Gewerbesteuer an das Finanzamt abzuführen. Die Käufer:innen der Immobilie hingegen zahlen in der Regel die Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent.

Bei privaten Immobilienverkäufen können ebenfalls Gewerbesteuer anfallen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn Privatpersonen Immobilien mit dem Ziel erwerben, sie gewinnbringend zu veräußern. Neben der Spekulationsfrist gibt es die Drei-Objekte-Grenze als zu beachtende Regel.

Die Drei-Objekt-Grenze

Privatpersonen zahlen auf die Erträge aus einem Immobilienverkauf keine Gewerbesteuer, sondern Einkommenssteuer – jedenfalls wenn sie das nicht zu häufig machen: Neben Veräußerungen durch kommerzielle Institutionen wird es ebenso als gewerblicher Verkauf eingestuft, wenn Eigentümer:innen von Immobilien drei oder mehr Objekte innerhalb von fünf Jahren verkaufen.

Privatpersonen müssen also zusätzlich zur Einkommenssteuer Gewerbesteuer zahlen, wenn ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung, Erwerb oder Modernisierung der Objekte und deren Veräußerung besteht.

Die Drei-Objekt-Grenze bezieht sich aber nur auf Immobilienobjekte: Wenn jemand beispielsweise ein Mehrfamilienhaus kauft und die Wohnungen in einzelne Einheiten aufteilt und sie anschließend innerhalb von fünf Jahren verkauft, gilt das als private Vermögensverwaltung, für die wieder nur Einkommenssteuer anfällt.

Freibeträge und Gewerbesteuer-Ausnahmen

Es gibt Freibeträge und Ausnahmen, die die Gewerbesteuerlast für Immobilienverkaufende reduzieren können. Darunter der Freibetrag, den das Gewerbesteuergesetz definiert: Für natürliche Personen sowie Einzelunternehmen und Personengesellschaften fallen auf Gewinnbeträge bis 24.500 Euro keine Steuern an.

Zudem wird bestimmten Unternehmen wie Vereinen ein Freibetrag von 5.000 Euro gestattet. Nur für den Teil des Gewinns aus dem Immobilienverkauf, der über den Freibetrag hinausgeht, sind Gewerbesteuern zu entrichten.

Für Kleinunternehmen – dazu zählen Firmen mit weniger als 50 Mitarbeiter:innen und mit maximal zehn Millionen Euro Jahresumsatz oder Bilanzsumme – gibt es außerdem die Regel, dass sie keine Gewerbesteuer zahlen müssen, wenn ihr Gewerbeertrag pro Jahr unter 25.000 Euro liegt – die Regel gilt jedoch nicht für Kapitalgesellschaften.

Berechnung der Gewerbesteuer

Die Berechnung der Gewerbesteuer beim Immobilienverkauf erfolgt auf Grundlage des Gewerbeertrags, also dem Veräußerungsgewinn: Das ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten der Immobilie. Zu den Anschaffungskosten zählen der Kaufpreis der Immobilie und Nebenkosten wie Maklergebühren, Notarkosten und Grunderwerbssteuer.

Der Gewerbeertrag wird dann mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl von 3,5 Prozent multipliziert und dann nochmal mit dem kommunalen Hebesatz. Der Gewerbesteuerhebesatz kann je nach Gemeinde variieren und liegt in der Regel zwischen 200 und 500 Prozent.

Beispielrechnung für Gewerbesteuer beim Immobilienverkauf

Ein Immobilienanbieter verkauft eine Immobilie für 500.000 Euro, die er vor vier Jahren für 400.000 Euro erworben hat. Die Anschaffungsnebenkosten der Immobilie betrugen 20.000 Euro. Der Veräußerungsgewinn beträgt somit 80.000 Euro.

Nach Abzug von Abschreibungen in Höhe von 10.000 Euro ergibt sich ein Gewerbeertrag von 70.000 Euro. Bei einem Gewerbesteuerhebesatz von 400 Prozent würde die Gewerbesteuer somit 9.800 Euro betragen, mit dieser Rechnung: 70.000 Euro Gewerbeertrag × 3,5 Prozent Steuermessbetrag × 400 Prozent Gewerbesteuerhebesatz.

Bei Privatpersonen und Personengesellschaften würde die Steuerlast geringer ausfallen, weil der Freibetrag von 24.500 Euro vom Gewerbeertrag abgezogen wird: Nur ein Betrag von 45.500 wäre gewerbesteuerpflichtig, sodass 6.370 Euro an Gewerbesteuern anfallen.

Gewerbesteuer beim Immobilienverkauf: Wann auf Erträge Steuern anfallen

Unternehmen, die Immobilien verkaufen, müssen für den Veräußerungsgewinn Gewerbesteuer zahlen. Die Steuerpflicht kann auch Privatpersonen betreffen, sofern sie drei oder mehr Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen. Die Höhe der Steuer hängt vom Gewerbeertrag, also vom Veräußerungsgewinn, und dem Hebesatz ab. Zudem gibt es für Privatpersonen und Unternehmen Freibeträge.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten