- Was ist das Erbbaurecht?
- Lohnt sich das Erbbaurecht?
- Welche Zinsen sind beim Erbbaurecht üblich?
- Was passiert, wenn das Erbbaurecht erlischt?
- Vergeben Banken Immobilienkredite beim Erbbaurecht?
- Erbbaurecht kann sinnvoll sein
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das wichtigste aus diesem Artikel
- Erbbaurecht: Du hast das Recht, auf einem Grundstück, das dir nicht gehört, eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen. Die Eigentümer:innen des Grundstücks geben dir dafür ein Nutzungsrecht.
- Lohnenswert?Ob sich das Erbbaurecht finanziell lohnt, hängt von den Vertragskonditionen ab. Es kann jedoch eine gute Möglichkeit sein, wenn du wenig Eigenkapital hast oder in einer Lage bauen möchtest, in der kaum Grundstücke zum Verkauf stehen.
- Zinsen: Beim Erbbaurecht zahlst du jährlich einen Geldbetrag an die Eigentümer:innen des Grundstücks - den Erbbauzins. Dieser Zinssatz ist frei verhandelbar und kann alle drei Jahre angepasst werden.
- Auslaufendes Erbbaurecht: Wenn dein Erbbaurechtsvertrag ausläuft und nicht verlängert wird, geht die Immobilie an die Eigentümer:innen des Grundstücks über. Sie müssen dich aber entschädigen.
Was ist das Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht verleiht einer Person das Recht, auf einem Grundstück, das ihr nicht gehört, eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen. Dazu bekommen sie von den Eigentümer:innen des Grundstücks, den sogenannten Erbbaurechtgeber:innen, ein Nutzungsrecht für das Grundstück eingeräumt. Damit ist aber kein Erwerb des Grundstücks verbunden.
Zum eingeräumten Nutzungsrecht des Grundstücks gehört damit das Recht, eine dort bereits stehende Immobilie zu kaufen oder neu zu bauen. Im Gegenzug verpflichten sich die Nehmer:innen des Erbbaurechts an die Grundstückseigentümer:innen jährlich einen Geldbetrag zu zahlen: den Erbbauzins. Dieser wurde früher auch Erbpacht genannt. Wie ein Kaufvertrag wird das Erbbaurecht notariell beurkundet. Er hat in der Regel eine Laufzeit zwischen 50 und 99 Jahren.
Gesetzlich geregelt ist das Erbbaurecht in Deutschland über das Erbbaurechtsgesetz, kurz ErbbauRG. Da die Eigentümer:innen des Grundstücks wegen des eingeräumten Rechts nicht mehr völlig frei über das Grundstück verfügen können, wird es im Grundbuch als Last eingetragen. Außerdem wird es in das Erbbaugrundbuch aufgenommen.
Quick-Info
Das Erbbaurecht kann auch vererbt werden.
Lohnt sich das Erbbaurecht?
Auf den ersten Blick scheint es wenig vorteilhaft für zukünftige Immobilienbesitzer:innen, ihr Haus auf einem Grundstück zu errichten oder zu kaufen, das ihnen gar nicht gehört. Ob es sich finanziell lohnt, hängt von den Konditionen des Vertrags ab. Wenn du für einen Hausbau oder Hauskauf nur wenig Eigenkapital hast, mindert das Erbbaurecht die Kaufsumme insgesamt, weil du kein Grundstück erwerben musst. Somit sinkt die Höhe des benötigten Immobilienkredits von der Bank.
Allerdings summieren sich über die lange Laufzeit die Erbbauzinsen. Dazu ein sehr einfaches Rechenbeispiel. Dabei wird davon ausgegangen, dass es keine Anpassungen beim Erbbauzins gibt: Das Grundstück, auf dem das Haus entstehen soll, hat einen Wert von 200.000 Euro. Als Erbbauzins werden vier Prozent pro Jahr vom Marktwert vereinbart:
- Nach 10 Jahren werden dafür 80.000 Euro Erbbauzinsen gezahlt.
- Nach 20 Jahren belaufen sich die Zinsen auf 160.000 Euro.
- Nach 30 Jahren wurden insgesamt 240.000 Euro an Erbbauzinsen gezahlt – da wäre es billiger gewesen, das Grundstück zu kaufen.
Allerdings scheuen viele Kommunen und öffentliche Träger wie Kirchen oft davor zurück, Grundstücke zu verkaufen. Sie sind aber eher geneigt, ein Erbbaurecht einzuräumen. Somit kann dieser Weg gegebenenfalls eine gute Chance sein, ein Eigenheim in einer guten Lage errichten zu können.
Achtung beim Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht
Aufpassen musst du, wenn du eine Immobilie kaufst, die auf einem Erbbaugrundstück liegt. Denn dabei steigst du in einen laufenden Vertrag ein. Weil das Erbbaurecht sich mit dem Eigentümerwechsel der Immobilie nicht automatisch verlängert oder von vorn beginnt, muss auf die Restlaufzeit geachtet werden.
Welche Zinsen sind beim Erbbaurecht üblich?
Das Gesetz sieht einen frei verhandelbaren Zinssatz beim Erbbaurecht vor. Lediglich Anpassungen an den ursprünglich vereinbarten Zinsen sind gesetzlich geregelt. Bei Wohnimmobilien dürfen die Zinsen etwa frühestens alle drei Jahre erhöht werden.
Zudem wird in der Regel vertraglich definiert, wie die Anpassung erfolgt. Üblich ist etwa eine Kopplung an den Verbraucherpreisindex. Ein Beispiel für die Festlegung eines ersten Zinssatzes:
- Fläche des Grundstücks: 500 Quadratmeter
- Bodenwert: 250 Euro pro Quadratmeter
- Vereinbarter Erbbauzinssatz: 3,2 Prozent
Das ergibt einen jährlichen Erbbauzinsbetrag von 4.000 Euro (500 Quadratmeter × 250 Euro × 3,2). Zu diesen Kosten kommen weitere jährlich Abgaben hinzu, die aber auch die Eigentümer:innen eines Grundstücks zahlen müssen, darunter Grundsteuern und städtische Gebühren.
Was passiert, wenn das Erbbaurecht erlischt?
Ein Erbbaurechtsvertrag kann generell nicht ohne dringenden Grund von einer Partei gekündigt werden. Der Vertrag kann in zwei Fällen enden: wenn das Erbbaurecht ausläuft oder der sogenannte Heimfall eintritt.
Das Erbbaurecht läuft aus
Läuft der Vertrag über das Erbbaurecht nach der vereinbarten Laufzeit von 50 oder 99 Jahren aus und wird nicht verlängert, löst sich das Erbbaurecht auf und die Immobilie gehört den Grundstückseigentümer:innen. Allerdings müssen diese die Erbbaurechtnehmer:innen entschädigen. In der Regel beträgt die Entschädigung zwei Drittel des Verkehrswertes der Immobilie.
Aufgepasst: Bei der Bestimmung des Verkehrswerts ist ausschlaggebend, dass die Immobilie auf einem Erbbaugrundstück steht. Das senkt den Verkehrswert deutlich gegenüber einem vergleichbaren Objekt, zu dem ein Grundstück gehört.
Bieten die Erbbaurechtsgeber:innen mit Ablauf des Vertrags eine Verlängerung an, läuft der Vertrag weiter – allerdings kann der Erbbauzins deutlich steigen. Die Verlängerung können die Erbbaurechtnehmer:innen ablehnen. Dann jedoch fällt die Immobilie ohne Entschädigung an die Erbbaurechtgeber:innen.
Was ist der Heimfall beim Erbbaurecht?
In bestimmten Fällen haben die Grundstückseigentümer:innen ein Sonderkündigungsrecht. Dieser sogenannte Heimfall kann dann eintreten, wenn die Erbbaurechtsnehmer:innen gegen die vertraglichen Verpflichtungen verstoßen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Erbpacht nicht mehr gezahlt wird oder die Erbbaurechtsnehmer:innen das Grundstück verwahrlosen lassen.
Auch ein Eigenbedarf der Erbbaurechtsgeber:innen ist ein möglicher Grund. Dieser sollte deswegen am besten vertraglich ausgeschlossen sein. Im Heimfall steht den Erbbaurechtnehmer:innen normalerweise eine Entschädigung von etwa zwei Dritteln des Gebäudewertes zu.
Vergeben Banken Immobilienkredite beim Erbbaurecht?
Brauchst du für den Bau oder Kauf einer Immobilie, die auf einem Erbbaugrundstück steht, ein Darlehen einer Bank, mindert das vorhandene Erbbaurecht nicht die Chancen, die Finanzierung zugesagt zu bekommen. Auch die Zinssätze sind nicht wesentlich höher als beim Kauf von Immobilien ohne Erbbaurecht.
Folgende Voraussetzungen begünstigen jedoch attraktive Kreditkonditionen:
- Der Erbbaurechtsvertrag läuft noch mindestens 40 Jahre.
- Die Erbbaurechtgeber:innen sind keine Privatpersonen. Denn das senkt das Risiko des Heimfalls.
- Die Kreditantragssteller:innen bringen einen Anteil von 20 bis 40 Prozent Eigenkapital mit.
Achtung Mitspracherecht
Eher wenig bekannt ist die Tatsache, dass die Erbbaurechtsgeber:innen in vielen Dingen ein Mitbestimmungsrecht haben. Sie können auch teilweise ein Veto einlegen, müssen dies aber ausreichend begründen. Im Zweifel müssen dann Gerichte entscheiden. Zu den Angelegenheiten, bei denen die Erbbaurechtsgeber:innen mitentscheiden dürfen, gehören etwa das Recht zur Weitervermietung der Immobilie sowie An- und Umbauten.
Erbbaurecht kann sinnvoll sein
Das Erbbaurecht kann eine Möglichkeit sein, überhaupt an ein eigenes Haus zu kommen, etwa in Lagen, in denen frei verkäufliche Grundstücke Mangelware sind. Auch im Fall von wenig Eigenkapital können Erbbaurechte wegen der fehlenden Erwerbskosten für ein Grundstück sinnvoll sein. Allerdings sind Erbbaurechte mit einigen Risiken verbunden und können je nach Laufzeit und Erbbauzinshöhe am Ende doch teurer sein als der direkte Grundstückkauf.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Wer sind Eigentümer:innen des Grundstücks bei Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht ist ein zeitlich begrenztes Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu bauen und zu nutzen. Eigentümer:innen des Grundstücks bleiben die Erbbaurechtsgeber:innen.
Für wen lohnt sich Erbbaurecht?
Lohnen kann sich Erbbaurecht etwa dann, wenn beim Hausbau oder -kauf die Kaufsumme für ein Grundstück nicht aufzubringen ist und möglicherweise bereits feststeht, dass es keine Erb:innen für das Gebäude geben wird.
Ist ein Hausbau oder -kauf mit Erbbaurecht zu empfehlen?
Grundsätzlich ist die Entscheidung für eine Erbbauberechtigung eine wirtschaftliche Entscheidung. Unbegründet ist dabei die Angst, kurzfristig das Eigenheim zu verlieren, sofern Eigenbedarf vertraglich ausgeschlossen wird. Vor allem in Regionen, in denen so gut wie keine Grundstücke zum Verkauf stehen, kann ein Erbbaurecht den Hausbau oder -kauf sogar erst ermöglichen.
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