Wissenswertes rund um das Grundpfandrecht

• Das Grundpfandrecht und seine Formen
• Eintragung, Löschung und Kosten von Grundpfandrechten
• Ausprägungen und Besonderheiten der Grundschuld
• Unterschiede zwischen Grundschuld und Hypothek
• Ohne Grundpfandrecht kein Kredit
• FAQ: Häufige Fragen und Antworten

Das Grundpfandrecht und seine Formen

Ein Grundpfandrecht ist ein sogenanntes dingliches Verwertungsrecht, also ein Sicherungsrecht an einem Grundstück für Gläubiger im Rahmen eines Immobilienkredits. Mit diesem Sicherungsrecht können sie ihre Forderungen gegenüber den Grundstückseigentümer:innen absichern und, sollten die vereinbarten Zahlungen nicht geleistet werden, zum Beispiel eine Zwangsversteigerung erwirken.

Im Zuge dieser Absicherung wird das Grundstück beziehungsweise die Immobilie mit Grundpfandrechten belastet. Dabei ist gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch, kurz BGB, zwischen drei verschiedenen Formen von Grundpfandrechten zu unterscheiden: der Grundschuld, der Hypothek und der Rentenschuld.

Die Grundschuld

Die Grundschuld ist die am meisten verbreitete Form eines Grundpfandrechts. Dabei einigen sich Kreditgeber und die Eigentümer:innen auf eine Kapitalsumme für das Grundstück, mit der der Immobilienkredit zugunsten des Gläubigers abgesichert wird.

Werden die Grundstückseigentümer:innen zahlungsunfähig, bevor der Kredit vollständig abbezahlt ist, kann die Bank ihre Forderungen eintreiben, indem sie etwa eine Zwangsvollstreckung einleitet.

Die Hypothek

Wird ein Grundstück mittels einer Hypothek abgesichert, überschreiben die Eigentümer:innen die Rechte am Grundstück an den Kreditgeber. Die Höhe der Hypothek richtet sich dabei nach dem Wert des Objekts. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Hypothek abzuschließen:

• Tilgungshypothek: Vereinbarung jährlicher Beträge mit Tilgung in monatlichen Raten
• Festhypothek: vorab vereinbarte Gesamtlaufzeit und festgelegter Zinssatz
• Variable Hypothek: variabler Zinssatz entsprechend der Kapitalmarktentwicklungen

Die verschiedenen Hypothekenformen haben Vor- und Nachteile: Eine Festhypothek bietet etwa ein hohes Maß an Planungssicherheit. Eine variable Hypothek birgt das Risiko steigender Zinsen. Welche Hypothekenvariante sich für Kreditnehmer:innen am besten eignet, ist abhängig von ihrer Risikobereitschaft und ihrer finanziellen Situation.

Die Rentenschuld

Die Rentenschuld ist eine Sonderform der Grundschuld, die als Grundpfandrecht jedoch kaum noch genutzt wird. Mit der Rentenschuld erfolgt eine Grundstücksbelastung in Form einer Geldrente, die zu wiederkehrenden Terminen aus dem Grundstück bezahlt werden muss. Im Grundbuch wird ein bestimmter Betrag eingetragen, den die Eigentümer:innen zu zahlen haben, um die Rentenschuld abzulösen.

Eintragung, Löschung und Kosten von Grundpfandrechten

Alle Grundpfandrechte werden im Grundbuch festgehalten. Ein Grundbuch ist ein – teilweise öffentliches – Register, in dem sämtliche Eigentumsverhältnisse, Rechte und Belastungen von Grundstücken verzeichnet sind.

Eintragung von Grundpfandrechten

Die Eintragung ins Grundbuch wird von Notar:innen vorgenommen, Änderungen sind nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich und müssen ebenso durch ein Notariat erfolgen, beispielsweise bei einem Eigentümerwechsel.

Löschung von Grundpfandrechten

Grundpfandrechte können nicht ohne Weiteres aus einem Grundbuch gelöscht werden. Sie bleiben so lange bestehen, bis die Schuldner:innen ihre Schuld beglichen haben. Erst dann ist eine Löschung möglich, für die eine Löschungsbewilligung des Kreditgebers erforderlich ist.

Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte sicherstellen, dass diese nicht noch mit Grundpfandrechten belastet ist und gegebenenfalls per Löschungsbewilligung festschreiben lassen, dass die Grundpfandrechte nicht mehr bestehen.

Kosten von Grundpfandrechten

Die Eintragung eines Grundpfandrechts, wie zum Beispiel einer Grundschuld, erfolgt im Rahmen einer Grundschuldbestellung, die mit Kosten verbunden ist. Um eine Grundschuld in ein Grundbuch eintragen zu lassen, fallen etwa ein Prozent des Kaufpreises an. Die Löschung einer Grundschuld wiederum hängt von der Höhe der Grundschuld ab: Grundbuchamt und Notariat erheben zusammen eine Gebühr in Höhe von etwa 0,2 Prozent der Grundschuldsumme.

Ausprägungen und Besonderheiten der Grundschuld

Bei der Grundschuld, der im Bankwesen am häufigsten genutzten Form der Grundpfandrechte, gibt es drei verschiedene Ausprägungen:

• Eine Sicherungsgrundschuld dient als Sicherheit für einen Bankkredit und ist die verbreitetste Form der Grundschuld. Im Rahmen des Sicherungsvertrags wird mit der sogenannten Zweckerklärung genau festgelegt, welche Forderungen gesichert werden sollen.
• Bei der Gesamtgrundschuld wird eine Schuld auf mehreren Grundstücken verteilt, die nicht dieselben Eigentümer:innen haben müssen. Durch die (Mit-)Belastung der anderen Grundstücke können die Kreditnehmer:innen eine höhere Darlehenssumme erhalten. Die Haftung für die Forderung liegt jedoch bei allen Grundstücken, der Gläubiger kann sich im Zweifelsfall aussuchen, welches Grundstück er zur Tilgung der Schulden verwertet.
• Eine Eigentümergrundschuld kann von den Eigentümer:innen ins Grundbuch eingetragen werden und steht damit auch den Eigentümer:innen selbst zu. Sie dient hauptsächlich dazu, einen Platz in der Rangordnung eines Grundbuchs zu sichern.
• Von einer Fremdgrundschuld wird gesprochen, wenn Grundstückseigentümer:innen eine Grundschuld zugunsten dritter Kreditnehmer:innen eintragen lassen. Ist der Kredit zurückgezahlt, wird aus der Fremdgrundschuld eine Eigentümergrundschuld.

Eine Grundschuld kann entweder als Eintrag in Abteilung III des Grundbuchs, also als Buchgrundschuld, oder als Briefgrundschuld geltend gemacht werden. Bei der Briefgrundschuld erhalten die Gläubiger zusätzlich einen Grundschuldbrief. Nur mit Besitz dieses Dokuments kann die damit verbundene Forderung geltend gemacht werden. Der Grundschuldbrief muss bei einer Übertragung der Grundschuld weitergegeben werden.

Unterschiede zwischen Grundschuld und Hypothek

Grundschuld und Hypothek unterscheiden sich vor allem in der Flexibilität der Kredithöhe: Während eine Hypothek an das Darlehen selbst und seine Höhe gebunden ist, also an eine konkrete Forderung, können Eigentümer:innen mit einer Grundschuld theoretisch mehrere Forderungen bedienen.

Im Fall eines späteren Kredits ist dann kein neuer kostenpflichtiger Eintrag nötig: Die Grundschuld kann als Grundbucheintrag bestehen bleiben und als Sicherheit für künftige Kredite dienen. Eine Hypothek dagegen kann nach vollständiger Rückzahlung mittels Löschungsbewilligung lediglich in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt und nicht weiterverwendet werden.

Ohne Grundpfandrecht kein Kredit

Immobilienkreditnehmer:innen und -geber einigen sich auf ein Grundpfandrecht, das notariell im Grundbuch festgehalten wird. Es dient dem Kreditgeber als Darlehenssicherheit. Die gängigste Form des Grundpfandrechts ist die Grundschuld. Sie ist im Gegensatz zur Hypothek nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden, sondern kann nach der Tilgung im Grundbuch stehen bleiben und für weitere Kredite genutzt werden. Werden im Rahmen eines Grundpfandrechts vereinbarte Zahlungen nicht geleistet, haben die Gläubiger das Recht auf Zwangsversteigerung.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten