- Wann es sich lohnt, einen Ratenkredit mit Hypothek umzuschulden
- Die Tücken der Umschuldung: Entschädigung und Ablehnung
- Umschulden ohne Vorfälligkeitsentschädigung: So funktioniert’s
- Hypothek-Ratenkredit umschulden oder lieber nicht?
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das wichtigste aus diesem Artikel
- Umschuldung kann sinnvoll sein: Eine Umschuldung deines Ratenkredits mit Hypothek kann sich lohnen, wenn das aktuelle Zinsniveau niedriger ist als bei deinem bestehenden Kredit.
- Vorfälligkeitsentschädigung beachten: Bei einer frühzeitigen Ablösung des Darlehens kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese kann so hoch sein, dass eine Umschuldung trotz günstigerer Zinsen nicht lohnenswert ist.
- Möglichkeiten ohne Vorfälligkeitsentschädigung: Du kannst deine Baufinanzierung ohne weitere Kosten umschulden, wenn die Sollzinsbindung ausläuft oder bereits länger als zehn Jahre läuft.
- Bonität und Unterlagen wichtig: Für eine Umschuldung muss deine Bonität neu bewertet werden und du benötigst diverse Unterlagen wie Einkommensnachweise und Informationen zur Immobilie.
Wann es sich lohnt, einen Ratenkredit mit Hypothek umzuschulden
Stell dir vor, dein Einfamilienhaus ist in die Jahre gekommen, an einer Sanierung führt nichts vorbei. Doch dir fehlt das nötige Kleingeld, also brauchst du ein Hypothekendarlehen beziehungsweise Immobilienkredit. Vereinbarst du einen Ratenkredit mit Hypothek, also einen Kredit mit fest vereinbartem Zins und fester Laufzeit, solltest du wissen, dass die Zinsen einen großen Teil der Kosten verursachen.
Deshalb lohnt es sich, sich das Zinsniveau genau zu beobachten. Bereits kleine Unterschiede hinter dem Komma können über Tausende von Euro oder einige Jahre Kreditlast entscheiden. 2020 zum Beispiel war der Zinssatz bei Aufnahme eines Ratenkredits mit Hypothek im Vergleich zu 2008, dem Jahr der Finanzkrise, deutlich niedriger.
Expert:innen wissen: Viele Immobilienfinanzierungen, die sich noch in der Zinsbindungsfrist befinden, sind im Vergleich zum aktuellen Marktzins teurer. Doch alle, die das Gefühl haben, einen schlechten Deal gemacht zu haben, können ihre Immobilienfinanzierung umschulden. Nach einer Umschuldung kann zudem die monatliche Kreditrate niedriger angesetzt oder die Gesamtfinanzierungsdauer gesenkt werden.
Quick-Info
Wenn davon die Rede ist, eine Hypothek aufzunehmen, geht es um die Sicherung eines Darlehens oder Kredits, in den meisten Fällen im Rahmen einer Immobilienfinanzierung. Eine Hypothek kann also bedeuten, dass Immobilieneigentümer:innen ihre Wohnung oder ihr Haus beleihen. Dabei werden der Bank bestimmte Rechte übertragen – beispielsweise die Immobilie zu verwerten, das heißt im schlimmsten Fall zu versteigern. Die Hypothek erlischt, wenn das Darlehen in voller Höhe abbezahlt ist.
Die Tücken der Umschuldung: Entschädigung und Ablehnung
Sollte der Kredit durch eine Umschuldung vorzeitig zurückgezahlt werden, entgehen der Bank Zinseinnahmen. Deshalb wird sie bei einer frühzeitigen Ablösung des Darlehens eine Entschädigung verlangen: die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann so hoch ausfallen, dass sich eine Umschuldung trotz günstigerer Zinsen nicht lohnt. Deine Bank ist zudem nicht dazu verpflichtet, einer Umschuldung bei einer Immobilienfinanzierung zuzustimmen.
Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist kompliziert und den genauen Betrag erfährst du, wenn die Bank die Entschädigungshöhe zum genauen Stichtag ausrechnet. In die Ermittlung fließen ein:
- Zinssatz der Immobilienfinanzierung
- Restlaufzeit des Vertrags
- Höhe der noch offenen Darlehenssumme
- Mögliche Sondertilgungen
- Zinsen, die die Bank durch das Anlegen des Geldes einnehmen könnte
Wenn der Immobilienkredit vor Ablauf der ersten zehn Jahre umgeschuldet werden soll, kann es unter Umständen sein, dass die Bank die Umschuldung des Immobilienkredits ablehnt. Bei Immobilienkrediten, die älter als zehn Jahre alt sind, gibt die Bank in der Regel den Weg für eine Umschuldung frei. Für Ratenkredite gilt noch: Die Restschuld muss bei mehr als 1.000 Euro und die Restlaufzeit über zwölf Monate liegen.
Umschulden trotz Vorfälligkeitsentschädigung
Falls du trotz Vorfälligkeitsentschädigung umschulden möchtest, um die günstigen Marktzinsen zu nutzen, kannst du Schritt für Schritt folgendermaßen vorgehen:
- Hole dir Vergleichsangebote ein, um zu erfahren, zu welchen Konditionen du eine Baufinanzierung erhalten könntest.
- Rechne aus, wie viel du durch die Umschuldung sparen könntest: Lass dir die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung für den aktuellen Baukredit von der Bank berechnen und vergleiche damit die Höhe der möglichen Einsparungen mit den Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung.
- Sollte sich eine Umschuldung trotz Entschädigung lohnen, kannst du dich auf die Suche nach neuen Anbietern begeben. Oder: Mit der Bitte um die Berechnung der Entschädigung hast du deiner Bank signalisiert, dass du wechselwillig bist. Das könnte eine gute Gelegenheit sein, um neu über die Konditionen der Baufinanzierung zu verhandeln.
- Kündige die bestehende Finanzierung erst, wenn eine Umschuldung durch eine neue Baufinanzierung abgesichert ist. Der Prozess kann sich aber durch alle nötigen Formalitäten komplex gestalten.
Good to know
Bei einem Ratenkredit für Verbraucher:innen, einem Autokredit oder für gewerbliche Kredite gelten andere Regeln als für eine Umschuldung. Sie unterscheiden sich etwa in der Art der Besicherung oder bei der Berechnung der Vorfälligkeit.
Umschulden ohne Vorfälligkeitsentschädigung: So funktioniert’s
Es gibt zwei Zeitpunkte, zu denen die Umschuldung einer laufenden Baufinanzierung ohne Probleme und vor allem ohne weitere Kosten möglich ist:
- Wenn die Sollzinsbindung ausläuft: Die Zinsbindung wurde mit dem Vertragsschluss festgelegt, in der Regel für 10, 15 oder 20 Jahre. Neigt sie sich dem Ende zu, ist die Finanzierung in der Regel noch nicht abbezahlt, sodass eine Anschlussfinanzierung nötig ist. Wenn du die Baufinanzierung aufgrund eines besseren Angebots bei deiner jetzigen Bank nicht verlängern möchtest, teilst du ihr frühzeitig vor Ablauf der Zinsbindung schriftlich mit, dass du den Vertrag nicht verlängern und aussteigen möchtest. Der Weg für die Umschuldung, also einen neuen Vertrag bei einer neuen Bank, ist dann frei.
- Wenn die Zinsbindung bereits länger als zehn Jahre läuft: Der Gesetzgeber legt fest, dass Immobilienkredite immer nach Ablauf von zehn Jahren mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist kostenlos gekündigt werden können. Auch wenn deine Zinsbindung 15 oder 20 Jahre dauert, kannst du diesen Zeitpunkt für eine Kündigung nutzen. Die Bank darf dir dann keine Kosten in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen und muss dich aus dem Darlehensvertrag entlassen.
Das brauchst du für eine Umschuldung
Wenn du eine Umschuldung vornehmen möchtest, schließt du einen komplett neuen Kreditvertrag ab. Das heißt: Deine Bonität muss neu bewertet werden. Während der Laufzeit der bisherigen Finanzierung kann sich deine Bonität verändert haben, sie hat einen großen Einfluss auf die gewährten Konditionen. Die Bank benötigt die vollständigen Beleihungsunterlagen:
- Aktuelle Schufa-Auskunft
- Einkommensnachweise
- Unterlagen zur Immobilie
- Aufstellung der gesamten Kosten
- Auszug des Grundbuchs
- Einheitswertschreiben des Finanzamts
- Baugenehmigung
- Flächenberechnung
- Versicherungsschein der Feuerversicherung
Hypothek-Ratenkredit umschulden oder lieber nicht?
Für Immobilienkreditnehmer:innen kann es die Situation geben, dass sich das Zinsniveau seit Kreditaufnahme drastisch gesenkt hat und sich dadurch eine Umschuldung lohnt – also die Ablöse des bestehenden Darlehens mit einem neuen Kredit zu dann günstigeren Zinsen. Doch bei einer Umschuldung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden. Diese kann umgangen werden, wenn der Zeitpunkt passt: Wenn die Sollzinsbindung abläuft oder die Zinsbindung länger als zehn Jahre läuft.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Kann eine Hypothek umgeschuldet werden?
Ja. Die Zinsen für ein Baudarlehen werden beispielsweise für mehrere Jahre festgeschrieben. Wer während einer laufenden Zinsbindung umschulden will, verlässt vorzeitig den Vertrag. Die Bank kann das aber ablehnen. Stimmt sie zu, hat sie immer noch das Recht auf eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.
Wann ist eine Umschuldung nicht möglich?
Deine Bank kann eine Umschuldung deines Immobilienkredits möglicherweise ablehnen, wenn dieser vor Ablauf der ersten zehn Jahre umgeschuldet werden soll. Immobilienkredite, die länger laufen als zehn Jahre, können in der Regel jederzeit umgeschuldet werden. Für Ratenkredite gilt: Die Restschuld muss über 1.000 Euro und die Restlaufzeit über zwölf Monate liegen.
Wann lohnt sich eine Hypothek-Umschuldung?
Eine Umschuldung lohnt sich dann, wenn die Zinsen des neuen Kredits niedriger sind als beim Altkredit. Es muss allerdings in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung einkalkuliert werden. Sollte der neue Kredit selbst damit günstiger sein, lohnt es sich, eine Umschuldung anzuschieben.
*Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
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- Platinum Card
Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 10.000 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 100 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis. Die vollständigen Bedingungen zum Einlösen der Guthaben sowie die teilnehmenden Partner findest du hier.
- Gold Card
Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 4.500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 72 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
- American Express Card
Alle Details zu den Leistungen und Versicherungen findest du hier.
- American Express Blue Card
Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 600 Euro, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 25 Euro. Es gelten weitere Bedingungen: Nach erfolgreicher Kartenaktivierung über Web, App oder Telefon musst du deine Amex Blue Card innerhalb deines Online-Kartenkontos oder der Amex App für das Angebot registrieren. Das Angebot ist dort jeweils ca. 7 Tage nach Kartenerhalt im Amex Offers Bereich zu finden. Dein einmaliges Startguthaben über 25 Euro wird dir nach erfolgtem Kartenumsatz von mindestens 600 Euro (nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern) auf dein Kartenkonto gutgeschrieben. Die Kartenaktivierung und die Registrierung für das Angebot müssen innerhalb von 4 Wochen nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben zu qualifizieren. Die Kartenumsätze von insgesamt 600 Euro müssen in den ersten 6 Monaten nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben in Höhe von 25 Euro zu qualifizieren. Im Angebotszeitraum kannst du das Startguthaben in der Regel innerhalb von 5 Werktagen nach Erfüllung der Angebotsvoraussetzungen in deinem Online-Kartenkonto sehen. Stornierungen oder Rückerstattungen von Transaktionen, die die Höhe der Ausgaben reduzieren bzw. keine Ausgaben bedeuten, können zum Verlust des Startguthaben führen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
- PAYBACK American Express Card
1) Bei allen American Express Akzeptanzpartnern. Ausgenommen sind Tankstellenumsätze. 2) Voraussetzung für die Extra°Punkte ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber einer PAYBACK American Express Karte warst. Im Fall einer Kündigung innerhalb der ersten 12 Monate, erlischt dein Anspruch auf die Extra°Punkte. Die Punktegutschrift erfolgt 4-6 Wochen nach Kartenausstellung, jedoch vorbehaltlich der Einhaltung der Bedingungen. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis. 3) Voraussetzung ist, dass du weiterhin am PAYBACK Programm teilnimmst. Werden über einen Zeitraum von drei Jahren keine °Punkte gesammelt, verfallen die °Punkte gemäß Ziffer 5 der Teilnahmebedingungen für das PAYBACK Programm. 4) Weitere Informationen zu den Versicherungen und insbesondere über die Ausschlüsse findest du hier. 5) Beitragsfrei bezieht sich auf den dauerhaften Entfall des Jahresentgelts. Im Rahmen der Kartennutzung können Entgelte gem. AGB anfallen. Google Pay ist eine Marke von Google LLC. Apple Pay ist in den Vereinigten Staaten von Amerika und anderen Ländern eine eingetragene Marke von Apple Inc.
