Das Wichtigste aus diesem Artikel
- Was ist eine Baugenehmigung: Eine schriftliche Zustimmung der zuständigen Baubehörde zu einem Bauvorhaben, die vor dem Baubeginn eingeholt werden muss.
- Wann ist eine Baugenehmigung nötig: Bei Errichtung, Änderung oder Abriss von Gebäuden oder baulichen Anlagen. Auch Nutzungsänderungen müssen genehmigt werden.
- Bauvorhaben ohne Genehmigung: Kleinere Bauten wie Geräteschuppen, Pools und Carports sind oft nicht genehmigungspflichtig. Informiere dich über die spezifischen Regeln in deinem Bundesland.
- Kosten einer Baugenehmigung: Richten sich nach dem Gesamtwert des Bauvorhabens und beinhalten Gebühren sowie das Honorar des Architekten. Die Kosten variieren zwischen 0,5 bis 1 Prozent der Bausumme.
- Antrag für eine Baugenehmigung: Du benötigst amtliche Formulare sowie Unterlagen wie Lageplan und Bauzeichnungen. Der Antrag kann von dir selbst oder einem beauftragten Architekturbüro gestellt werden.
Was ist eine Baugenehmigung?
Eine Baugenehmigung ist die schriftliche Zustimmung der zuständigen Baugenehmigungsbehörde zu einem Bauprojekt. Dieses Dokument muss vor Baubeginn eingeholt werden und ist nach Erteilung drei Jahre gültig. Es beinhaltet die Genehmigung des Bauvorhabens und die Bedingungen, die der Bauherr erfüllen muss, um die Genehmigung nicht zu verlieren.
Diese Bedingungen umfassen normalerweise die Einhaltung der örtlichen Bauvorschriften sowie Anforderungen, die zur Sicherstellung der Sicherheit des Bauprojekts erforderlich sind.
Wann ist eine Baugenehmigung nötig?
Genehmigungspflichtige Bauprojekte sind die Errichtung, (Nutzungs-)Änderung sowie der Abriss von Gebäuden oder baulichen Anlagen. Das bedeutet, dass du beispielsweise nicht nur den neu geplanten Wintergarten genehmigen lassen musst, sondern auch den Abriss der Doppelgarage. Und willst du das Erdgeschoss deines Zweifamilienhauses beispielsweise in eine gewerblich genutzte Bürofläche umwandeln, muss diese Nutzungsänderung ebenfalls genehmigt werden.
Welche Bauvorhaben sind genehmigungsfrei?
Manche kleineren Bauten sind nach den Bauverordnungen einzelner Bundesländer nicht genehmigungspflichtig. Darunter können beispielsweise folgende Bauvorhaben fallen:
- Geräteschuppen bis 30 Quadratmeter
- Pools mit unter 100 Kubikmeter Fassungsvermögen
- Carports
- Zäune und Mauern bis zu zwei Meter Höhe bei angrenzendem nicht-öffentlichen Bereich
- Zäune und Mauern bis zu einem Meter Höhe bei angrenzendem öffentlichem Bereich
- Terrassenüberdachungen mit höchstens drei Metern Bautiefe
Wenn du für dein Grundstück einen Bebauungsplan hast, der festlegt, wie und in welcher Form das Grundstück bebaut werden darf, ist für darin eingetragene Bauten ebenfalls keine separate Baugenehmigung nötig. Dafür musst du jedoch eine Genehmigungsfreistellung einholen.
Allerdings hast du auch bei genehmigungsfreien Bauvorhaben darauf zu achten, dass der in deinem Bundesland geltende Grundstücksgrenzabstand eingehalten wird. Ein Gespräch mit den Grundstücksnachbarn kann ebenfalls sinnvoll sein, um eventuellen Streitigkeiten vorzubeugen.
Wie viel kostet eine Baugenehmigung?
Grundsätzlich richten sich die Kosten einer Baugenehmigung danach, wie viel dein Bauvorhaben insgesamt kostet. Sie setzen sich aus den Gebühren für die Baugenehmigung und dem Honorar des Architekten zusammen. Üblicherweise wird bei kleinen Bauvorhaben eine Mindestgebühr von 100 bis 200 Euro erhoben, bei größeren Projekten berechnen sich die Gebühren mit folgender Formel:
Umbauter Raum in Kubikmeter / Bauwert in Euro pro Kubikmeter x 0,5 Prozent
Der umbaute Raum ist dabei schlicht das Volumen des Bauprojekts; für einen Wintergarten multiplizierst du also dessen Länge, Breite und Höhe miteinander. Für eine grobe Schätzung kannst du von Kosten in Höhe von 0,5 bis einem Prozent der Bausumme ausgehen.
Diese Unterlagen brauchst du für den Bauantrag
Für eine Baugenehmigung musst du bei der Baubehörde einen Antrag stellen. Gleiches gilt bei einer Genehmigungsfreistellung. Dafür sind amtliche Formulare nötig, die du auf der Website der jeweiligen Behörde findest. Zusätzlich musst du entsprechend der Bauvorlagenverordnung weitere Unterlagen einreichen. Üblicherweise sind das:
- Flurkarte beziehungsweise Lageplan
- Bauzeichnungen
- Baubeschreibung
- Angaben zur straßenmäßigen Erschließung, Wasserversorgung und Grundstücksentwässerung
- Nachweise über Dämmung, Schallschutz und Statik
Je nach Bundesland sind für bestimmte Bauvorhaben zusätzliche Unterlagen nötig, beispielsweise eine Abstandsflächenübernahmeerklärung, ein Freiflächengestaltungsplan oder eine Baumbestandserklärung. Was genau für dein individuelles Bauvorhaben nötig ist, erfährst du bei deiner Bauaufsichtsbehörde.
So läuft das Genehmigungsverfahren ab
Du musst die Genehmigung nicht persönlich beantragen, sondern kannst das beispielsweise dem Architekturbüro überlassen, dass du mit der Planung beauftragt hast. Ist dein Bauvorhaben genehmigungspflichtig, musst du deinen Nachbar:innen den Lageplan und die Bauzeichnungen vorlegen, damit diese Gelegenheit haben, deinem Vorhaben per Unterschrift zuzustimmen.
Fehlende Unterschriften haben auf die Erteilung der Baugenehmigung allerdings keine Auswirkung. Bei einem genehmigungsfreien Bauvorhaben genügt es, wenn du deine Nachbar:innen lediglich darüber informierst.
Hast du nun deinen Bauantrag bei der Baubehörde gestellt, leitet ihn diese an die Bauaufsichtsbehörde weiter. Die prüft den Antrag auf Vollständigkeit. Liegen alle benötigten Unterlagen in korrekter Form vor, untersucht die Behörde, ob dein Bauvorhaben planungsrechtlich zulässig ist.
In einem weiteren Schritt wird es auf Verstöße gegen das Bauordnungsrecht überprüft. Abschließend muss noch festgestellt werden, ob es öffentlich-rechtliche Bedenken gibt, die deinem Bauvorhaben entgegenstehen.
Ist der Antrag vollständig und liegen keine Verstöße oder Bedenken vor, erteilt die Behörde die Baugenehmigung. Der zeitliche Rahmen von der Antragstellung bis zur Erteilung der Genehmigung kann von zwei Wochen bis hin zu mehreren Monaten betragen, abhängig vom Bauvorhaben und den Regelungen auf Länderebene.
Was passiert, wenn ich ohne Baugenehmigung baue?
Das Bauen ohne Baugenehmigung verstößt in den meisten Fällen gegen die jeweilige Landesverordnung. Eine Ausnahme stellen kleinere Bauvorhaben dar, die in deinem Bundesland nicht genehmigungspflichtig sind. Darunter können beispielsweise kleine Geräteschuppen, Pools mit unter 100 Kubikmeter Fassungsvermögen oder Carports fallen.
Die üblichen Konsequenzen umfassen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro, einen Baustopp, Anweisung zum Rückbau oder den Abriss des bereits fertiggestellten Baus. Du hast allerdings die Möglichkeit, eine nachträgliche Baugenehmigung anzufragen – ob diese erteilt wird, ist einzelfallabhängig.
Zum Bauen ist meistens eine Baugenehmigung nötig
Die meisten Bauvorhaben erfordern in Deutschland eine Baugenehmigung, die du bei der zuständigen Baubehörde vor Baubeginn einholen musst. Neben den amtlichen Antragsformularen sind dafür zusätzliche Unterlagen wie Lageplan und Bauzeichnungen einzureichen. Bis die Baugenehmigung erteilt wird, kann es je nach Bauvorhaben mehrere Monate dauern. Die Gebühren für die Genehmigung betragen üblicherweise rund 0,5 bis ein Prozent der geplanten Bausumme.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Wie lange dauert eine Baugenehmigung in Berlin?
In Berlin prüft die Bauaufsichtsbehörde innerhalb von zwei Wochen, ob der Bauantrag vollständig ist. Ist das der Fall, wird innerhalb eines Monats entschieden, ob das Bauvorhaben zulässig ist.
Was ist genehmigungspflichtig?
Alle baulichen Maßnahmen sind in Deutschland grundsätzlich genehmigungspflichtig. In den Bundesländern gelten jedoch eigene Landesbauordnungen, durch die kleinere Baumaßnahmen keine Genehmigung benötigen.
Wie lange dauert es, eine Baugenehmigung zu bekommen?
Je nach Bauvorhaben und Regelungen auf Länderebene dauert es zwischen zwei Wochen und mehreren Monaten, bis eine Baugenehmigung erteilt wird.
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