Besonderheiten und Verwaltung einer Bruchteilsgemeinschaft
Besitzt du gemeinsam mit einer oder mehreren Personen Eigentum, bist du Teil einer Bruchteilsgemeinschaft. Welche Besonderheiten diese Eigentumsform hat, erfährst du hier.
Schon bei zwei Personen, die gemeinsames Eigentum besitzen, spricht man von einer Bruchteilsgemeinschaft. In der Regel handelt es sich beim Besitz um eine Immobilie. Das gilt zum Beispiel für das gemeinsame Haus eines Ehepaars. Wie der Besitz und die Bruchteilsgemeinschaft verwaltet werden, erfährst du hier.
Definition Bruchteilsgemeinschaft: Du bist Teil einer Bruchteilsgemeinschaft, wenn du gemeinsames Eigentum mit einer oder mehreren Personen besitzt.
Entstehung: Eine Bruchteilsgemeinschaft entsteht, wenn mindestens zwei Personen gemeinsam Eigentum erwerben. Häufig handelt es sich dabei um Immobilien.
Verwaltung: Die Verwaltung der Bruchteilsgemeinschaft erfolgt durch alle Teilhaber:innen gemeinsam. Alle müssen mit Entscheidungen einverstanden sein und an den Einnahmen beteiligt werden.
Vergleich zur Gesamthandsgemeinschaft: Im Gegensatz zur Gesamthandsgemeinschaft können Mitglieder einer Bruchteilsgemeinschaft über ihren Anteil frei verfügen.
Auflösung der Gemeinschaft: Jedes Mitglied kann die Auflösung der Gemeinschaft beantragen. Möglichkeiten sind Verkauf an Dritte oder an ein Mitglied bzw. eine Zwangsversteigerung bei Uneinigkeit.
Wann eine Bruchteilsgemeinschaft vorliegt
Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) liegt eine Bruchteilsgemeinschaft vor, wenn mehrere Personen ein Recht oder eine Sache besitzen. Es reichen schon zwei Personen. Wenn etwa ein Ehepaar gemeinsam eine Immobilie kauft, sind sie aus rechtlicher Sicht eine Bruchteilsgemeinschaft.
Im Falle des Ehepaars und der Immobilie besitzt jede der beiden Personen je die Hälfte des Hauses oder der Wohnung – falls vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. Den Anteil am gemeinsamen Eigentum bezeichnet der Gesetzgeber als Bruchteilseigentum oder Miteigentumsanteil.
Die Verwaltung einer Bruchteilsgemeinschaft
Eine Bruchteilsgemeinschaft entsteht entweder durch ein Rechtsgeschäft oder kraft Gesetzes.
Durch Rechtsgeschäft: Dieser Fall tritt beispielsweise ein, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erwerben. Voraussetzung: Es liegt keine Gesamthandsgemeinschaft vor. (Mehr dazu im nächsten Kapitel.)
Per Gesetz: Dieser Fall tritt zum Beispiel ein, wenn sich eine Wohneigentümergemeinschaft bildet, etwa in einem Mehrfamilienhaus, oder wenn eine Gruppe von Personen einen Schatz findet.
Die Verwaltung einer Bruchteilsgemeinschaft erfolgt durch alle Teilhaber:innen gemeinsam. Das gilt zum Beispiel für die Vermietung einer gemeinsamen Immobilie. Alle müssen damit einverstanden sein und an den Einnahmen beteiligt werden. Auch der Verkauf der gesamten Immobilie ist nur gemeinsam möglich.
Jedoch kann jede:r Teilhaber:in den eigenen Anteil selbstständig verkaufen. Außerdem können Bruchteilseigentümer:innen das gemeinschaftliche Vermögen oder die Immobilie nutzen, sofern das die übrigen Teilhaber:innen nicht negativ beeinträchtigt.
Quick-Info
Entscheidungen über Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgen bei einer Bruchteilsgemeinschaft im Rahmen eines Mehrheitsbeschlusses in einer Eigentümerversammlung. Eheleute können das selbstverständlich weniger formell organisieren.
Bruchteilsgemeinschaft im Unterschied zur Gesamthandsgemeinschaft
Rechtlich werden zwei Formen von Grundstücksgemeinschaften unterschieden: die Bruchteilsgemeinschaft und die Gesamthandsgemeinschaft. Beide Formen des gemeinschaftlichen Eigentums weisen Ähnlichkeiten auf – unterscheiden sich aber in wesentlichen Punkten:
Bruchteilsgemeinschaft: Eine Bruchteilsgemeinschaft ist eine Gruppe von Personen, die sich gemeinsames Eigentum angeschafft haben. Alle beteiligten Personen können über ihren Anteil, etwa an einem Grundstück, frei verfügen.
Gesamthandsgemeinschaft: Eine Gesamthandsgemeinschaft ist eine Gruppe von Personen, denen ein bestimmtes Vermögen oder eine Immobilie gemeinschaftlich zusteht. Das bedeutet, alle haben Recht auf „das Ganze“, also etwa die gesamte Immobilie. Allerdings können die einzelnen Personen nicht frei über ihren jeweiligen Anteil verfügen. Beispiele sind etwa Erbengemeinschaften und Gesellschaften des bürgerlichen Rechts (GbR).
Good to know
Es ist möglich, eine Erbengemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft umzuwandeln. Das hat den Vorteil, dass die einzelnen Erb:innen mehr Flexibilität und Spielraum haben. Das kann etwa Unstimmigkeiten und Streit aus dem Weg schaffen. Die Umwandlung erfolgt durch ein Notariat. Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft müssen hierfür anwesend sein.
Wenn eine Bruchteilsgemeinschaft aufgelöst wird
Jedes Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft kann die Auflösung der Gemeinschaft beantragen. Die Auflösung kann wie folgt geschehen, am Beispiel einer Immobilie:
Verkauf an Dritte: Die Immobilie wird an eine dritte Person verkauft und jedes Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft bekommt einen Anteil des Erlöses.
Verkauf an Mitglied: Eine Person übernimmt die Anteile aller anderen. Das ist bei Scheidungen häufig der Fall: Beispielsweise kauft die Ehefrau dem Ehemann seinen Anteil ab und ist dann Alleinbesitzerin der Immobilie.
Versteigerung als Ausweg: Können sich die beteiligten Parteien nicht einigen, ist die sogenannte Teilungsversteigerung der letzte Ausweg. Sie verläuft im Prinzip wie eine Zwangsversteigerung. Davon ist allerdings abzuraten, weil der Verkaufspreis wahrscheinlich unter dem Marktwert liegt.
Bruchteilseigentum gemeinsam verwalten
Wenn mindestens zwei Personen etwas erwerben, etwa eine Immobilie, entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft. Der gemeinsame Besitz kann verkauft oder vermietet werden, sofern alle Teilhaber:innen zustimmen und beteiligt werden. Zusätzlich hat jede:r einzelne Teilhaber:in die Möglichkeit, sein:ihr Bruchteilseigentum eigenständig zu verkaufen. Die Verwaltung einer Bruchteilsgemeinschaft erfolgt durch alle Mitglieder gemeinsam. Stehen Entscheidungen an, ist ein Mehrheitsbeschluss notwendig, um sie umzusetzen.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Wann liegt eine Bruchteilsgemeinschaft vor?
Wenn mindestens zwei Menschen eine Sache oder ein Recht erwerben, liegt eine Bruchteilsgemeinschaft vor. Oft ist das bei gemeinsamen Immobilien der Fall. Eine Ausnahme sind zum Beispiel Erbengemeinschaften.
Was ist der Unterschied zwischen Grundstücksgemeinschaft und Bruchteilsgemeinschaft?
Eine Bruchteilsgemeinschaft ist eine Form der Grundstücksgemeinschaft. Sie kommt zustande, wenn mehrere Personen ein Grundstück oder eine Immobilie erwerben.
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