- Was bedeutet Nießbrauch?
- Schenkungssteuer sparen mit Nießbrauch
- Berechnung der Schenkungssteuer bei Nießbrauch
- Diese Stolperfallen lauern
- Mit Nießbrauch Steuern gestalten und wirtschaftliche Unabhängigkeit sichern
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das wichtigste aus diesem Artikel
Nießbrauch: Ein umfassendes Nutzungsrecht an fremdem Eigentum, das weder vererbbar noch verkäuflich ist. Es ermöglicht die Nutzung oder wirtschaftliche Erträge aus einem Objekt, ohne es zu besitzen.
Schenkungssteuer sparen: Mit Nießbrauch kann die Schenkungssteuer reduziert oder ganz umgangen werden. Der Wert des Nießbrauchsrechts wird vom Wert der Immobilie abgezogen und mindert die Besteuerungsgrundlage.
Wohnrecht vs. Nießbrauch: Im Gegensatz zum Wohnrecht, ermöglicht der Nießbrauch neben dem Wohnrecht auch den Anspruch auf Mieteinnahmen.
Berechnung der Schenkungssteuer: Der Kapitalwert des Nießbrauchs reduziert den steuerpflichtigen Immobilienwert. Die Berechnung erfolgt anhand des Jahreswerts der Mieteinnahmen und der statistischen Lebenserwartung der schenkenden Person.
Steuersätze und Freibeträge: Die Steuersätze bei der Schenkungssteuer variieren zwischen 7 und 50 Prozent. Freibeträge werden auf den verbleibenden Immobilienwert angerechnet und können die Steuerlast weiter reduzieren.
Stolperfallen: Bei Schenkungen und der Berechnung des Nießbrauchswerts gibt es viele Ausnahmen und Sonderregelungen. Es ist ratsam, rechtlichen Rat einzuholen und die steuerlichen Effekte zwischen Schenkungs- und Einkommenssteuer abzuwägen.
Nießbrauch als Sicherheit: Mit einem Nießbrauchsrecht sichern sich Schenkende die wirtschaftliche Verfügungsmacht an der Immobilie zu Lebzeiten.
Was bedeutet Nießbrauch?
Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht an fremdem Eigentum. Nießbraucher:innen – also Personen, die dieses Recht haben – können ein Objekt entweder selbst nutzen oder damit wirtschaftliche Erträge erzielen, ohne es zu besitzen.
In der Praxis findet sich der Nießbrauch sehr häufig bei Immobilien. Er räumt Nießbraucher:innen das Recht ein, die Immobilie entweder selbst zu nutzen oder die Miete daraus zu vereinnahmen. Ein Nießbrauchsrecht kann aber auch für Fahrzeuge, Rechte oder Unternehmensanteile sowie Wertpapiervermögen vereinbart werden.
Das Nießbrauchsrecht ist ein persönliches Recht, das weder vererbbar noch verkäuflich ist. Es gilt in der Regel ein Leben lang und erlischt erst mit dem Ableben der nießbrauchenden Person oder mit Ablauf einer festgelegten Frist. Der Nießbrauch an einer Immobilie wird durch ein Notariat im Grundbuch eingetragen. Dadurch ist der Eintrag Dritten gegenüber bindend und das Recht bleibt auch bei Verkauf der Immobilie bestehen.
Schenkungssteuer sparen mit Nießbrauch
Die Übertragung von Vermögenswerten ist in Deutschland steuerpflichtig. Das gilt sowohl für Erbschaften als auch für Schenkungen zu Lebzeiten. Zwar gibt es Freibeträge bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer, doch diese sind gerade bei Immobilienvermögen schnell ausgeschöpft.
Aus steuerlicher Sicht kann es sich lohnen, Vermögensgegenstände im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge bereits zu Lebzeiten zu übertragen, statt sie zu vererben. Die Freibeträge zur Schenkungssteuer gelten für jeweils zehn Jahre: Es ist also möglich, alle zehn Jahre etwas schenkungssteuerfrei zu übertragen – im Rahmen der Freibeträge. Mit einem geschickten Timing lassen sich dadurch große Vermögen schrittweise steuerschonend übertragen.
Wer sich bei der Schenkung ein Nießbrauchsrecht eintragen lässt, kann noch mehr Steuern sparen. Der Grund: Der Wert des Nießbrauchsrechts wird auf den Wert der Immobilie angerechnet. Dadurch sinkt die Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer. Im besten Fall ist der steuerpflichtige Wert der Schenkung niedriger als der Freibetrag, sodass die Schenkung ganz steuerfrei bleibt.
Neben dem steuerlichen Aspekt hat diese Vorgehensweise einen weiteren Vorteil: Sie sichert dich als Schenkende:n wirtschaftlich ab. Du kannst lebenslang in der Immobilie wohnen und hast deinen Altersruhesitz sicher. Falls du doch ausziehst, kannst du die Mieteinnahmen dazu verwenden, die Kosten für deinen Lebensunterhalt zu decken.
Quick-Info
Nießbrauch ist nicht mit dem Wohnrecht auf Lebenszeit zu verwechseln. Mit einem Wohnrecht darfst du eine Immobilie zwar bewohnen, aber keinen wirtschaftlichen Nutzen daraus ziehen. Ein Nießbrauch räumt umfassendere Rechte ein: Neben dem Wohnrecht hast du auch Anspruch auf die Mieteinnahmen und bist dadurch wirtschaftlich besser abgesichert.
Berechnung der Schenkungssteuer bei Nießbrauch
Ausgangspunkt für die Berechnung der Schenkungssteuer ist Wert der Immobilie. Lässt du dir als Eigentümer:in bei einer Schenkung ein Nießbrauchsrecht einräumen, wird nicht der volle Immobilienwert für die Steuer herangezogen. Der Kapitalwert des Nießbrauchs reduziert den steuerpflichtigen Immobilienwert. Die Steuerlast lässt sich dadurch in vielen Fällen deutlich senken.
Wert des Nießbrauchs berechnen
Der Kapitalwert eines Nießbrauchsrechts ist abhängig von zwei Faktoren:
- Jahreswert der Mieteinnahmen
- Statistische Lebenserwartung der schenkenden Person (Multiplikator)
Formel zur Berechnung des Nießbrauchswerts:
Kapitalwert des Nießbrauchs = Jahreswert der Mieteinnahmen × Multiplikator
Der Jahreswert der Mieteinnahmen lässt sich bei vermieteten Immobilien einfach berechnen, er entspricht den tatsächlich erzielten Mieteinnahmen. In einer selbst bewohnten Immobilie werden die fiktiven Mieteinnahmen herangezogen. Das ist der Betrag, den Nießbraucher:innen durch die Eigennutzung an Miete sparen.
Der Multiplikator steht für die voraussichtliche Dauer des Nießbrauchsrechts. Er wird aus der statistischen Lebenserwartung des:der Schenkenden sowie Zins und Zinseszins ermittelt. Je nach Geschlecht und Alter ergibt sich daraus der Faktor für die Berechnung des Kapitalwertes. Je jünger die Schenkenden sind, desto höher ist der abziehbare Nießbrauchswert und desto niedriger fällt die Steuer aus.
Die Multiplikatoren werden jährlich in Form einer amtlichen Tabelle als Anlage zu § 14 Abs. 1 Bewertungsgesetz (BewG) vom Bundesministerium für Finanzen veröffentlicht.
Statistik
Die Lebenserwartung von Frauen ist statistisch gesehen höher als die von Männern. Nach der aktuellen Sterbetafel 2019/2021 liegt sie bei 83,4 (Frauen) und 78,5 Jahren (Männer).
Quelle:
Statistisches Bundesamt
Freibeträge
Auf den Immobilienwert, der nach Abzug des Nießbrauchsrechts verbleibt, werden Freibeträge angerechnet. Steuern bezahlst du nur auf den Betrag, der nach Abzug der Freibeträge übrig bleibt. Die Freibeträge sind umso höher, je näher sich Schenkende und Beschenkte stehen. Besonders bei Schenkungen an Lebenspartner:in und Kinder bestehen gute Chancen, dass die Schenkung mit Nießbrauch steuerfrei bleibt.
Freibeträge zur Schenkungssteuer (unbeschränkte Steuerpflicht):
| Beschenkte |
Höhe des Freibetrags |
| Ehegatt:in/eingetragene:r Lebenspartner:in |
500.000 Euro |
| Kinder und Kinder verstorbener Kinder |
400.000 Euro |
| Enkel:innen |
200.000 Euro |
| Urenkel:innen |
100.000 Euro |
| Nichten/Neffen, Geschwister, Eltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Stiefeltern und andere |
20.000 Euro |
Steuersätze
Die Steuersätze bei der Schenkungssteuer variieren zwischen 7 und 50 Prozent. Ihre Höhe richtet sich nach dem steuerpflichtigen Vermögenswert und danach, in welchem Verwandtschaftsverhältnis du zum:zur Beschenkten stehst. Das deutsche Steuerrecht unterscheidet zwischen drei verschiedenen Schenkungssteuerklassen. Besonders begünstigt sind Personen in Steuerklasse I, zu denen Ehegatt:innen, eingetragene Lebenspartner:innen, Kinder, Stiefkinder und Enkelkinder gehören.
Good to know
Bei Schenkungen müssen im Normalfall die Beschenkten die Schenkungssteuer bezahlen. Bei Nießbrauch ist das anders: Hier ist die Schenkungssteuer von den Nießbraucher:innen zu tragen.
Diese Stolperfallen lauern
Das Steuerrecht ist komplex. Bei Schenkungen und der Berechnung des Nießbrauchswertsgibt es viele Ausnahmen und Sonderregelungen. Für die Planung und Durchführung von Schenkungen und Erbschaften ist es deswegen grundsätzlich ratsam, rechtlichen Rat einzuholen. Gerade bei Schenkungen mit Nießbrauch solltest du auf einige Dinge achten.
- Einkommenssteuer berücksichtigen: Bei Nießbrauch stehen die Mieteinnahmen den Schenkenden zu. Sie müssen also auch Einkommenssteuer darauf abführen. Sofern die Schenkenden nur geringe steuerpflichtige Einkünfte haben, ist dieses Detail unwesentlich. Oft sollen mit einer Schenkung jedoch nicht nur das Vermögen, sondern auch die steuerpflichtigen Einkünfte an Kinder übertragen werden. Wenn diese nur geringe oder gar keine Einkünfte haben, lassen sich Freibeträge und Progressionsvorbehalt optimal nutzen. Bei Nießbrauch geht diese Überlegung nicht auf. Du solltest also die steuerlichen Effekte zwischen Schenkungs- und Einkommenssteuer abwägen.
- Grunderwerbssteuer bei Nießbrauch: Bei der Schenkung von Immobilien fällt keine Grunderwerbssteuer an. Wird jedoch ein Nießbrauchsrecht eingeräumt, unterliegt der Wert des Nießbrauchsrechts der Grunderwerbssteuer. Ausnahmen gibt es nur bei Schenkungen in gerader Verwandtschaftslinie und unter Eheleuten.
- Nießbrauch schließt Enterbung aus: Bei Schenkungen mit Nießbrauch lässt sich der gesetzliche Pflichtteil am Nachlass nicht umgehen. Normalerweise gilt bei Schenkungen: Die Zurechnung der verschenkten Immobilie zum Nachlassvermögen reduziert sich jährlich um zehn Prozent. Nach zehn Jahren sind Erb:innen mit Pflichtteilsanspruch also praktisch enterbt. Lässt du dir jedoch ein Nießbrauchsrecht einräumen, können deine Erb:innen ihren Pflichtteilsanspruch auch nach Ablauf von zehn Jahren in voller Höhe geltend machen.
Mit Nießbrauch Steuern gestalten und wirtschaftliche Unabhängigkeit sichern
Mit einem Nießbrauchsrecht kannst du beim Schenken von Immobilien eine Menge Steuern sparen oder die Schenkungssteuer dank Freibeträgen ganz umgehen. Der Wert des Nießbrauchs wird dabei vom Immobilienwert abgezogen und mindert die Besteuerungsgrundlage. Der Steuereffekt ist umso höher, je jünger der:die Schenkende ist. Aber auch für ältere Menschen ist die Schenkung mit Nießbrauch eine Option. Sie sichern sich die wirtschaftliche Verfügungsmacht an der Immobilie zu Lebzeiten, da sie entweder selbst darin wohnen oder die Mieterträge erhalten.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Wie wird die Schenkungssteuer bei Nießbrauch berechnet?
Ausgangspunkt für die Schenkungssteuer ist der Immobilienwert. Bei Nießbrauch wird der Kapitalwert des Nutzungsrechtes vom Immobilienwert abgezogen. Dieser berechnet sich aus den jährlichen Mieteinnahmen, der statistischen Lebenserwartung der:des Schenkenden sowie Zins und Zinseszins. Versteuert wird nur der Betrag, der über den Freibetrag zur Schenkungssteuer hinausgeht. Der Steuersatz ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad.
Wer zahlt bei Nießbrauch die Schenkungssteuer?
Schenkungssteuer muss normalerweise die Person bezahlen, die eine Schenkung erhält. Anders bei einer Schenkung mit Nießbrauch: Hier ist die Schenkungssteuer von den Nießbraucher:innen zu bezahlen.
Wann wird Schenkungssteuer fällig bei Nießbrauch?
Die Schenkungssteuer wird fällig, wenn der Wert des Geschenkes über die gesetzlichen Freibeträge hinausgeht. Lässt sich der:die Schenkende ein Nießbrauchsrecht eintragen, darf der Wert sogar höher sein, bevor Schenkungssteuer anfällt. Grund dafür ist, dass der Wert des Nießbrauchs vom Immobilienwert abgezogen wird, was die Besteuerungsgrundlage reduziert.
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