Investieren in Immobilien: Das musst du dazu wissen

1. Direkt oder indirekt in Immobilien investieren
2. Direktes Investieren in Wohnimmobilien
3. Vor- und Nachteile des selbstgenutzten Eigenheims
4. Vermietete Eigentumswohnung
5. Vor- und Nachteile der vermieteten Eigentumswohnung
6. Rendite und Betongold: Es gilt, das genau zu betrachten
7. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Direkt oder indirekt in Immobilien investieren

Immobilien als Anlageklasse sind ein Sachwertinvestment wie beispielsweise das Kaufen von Aktien – bei denen in Unternehmensanteile investiert wird – oder von physischen Edelmetallen wie Goldbarren. Du kannst direkt oder indirekt in Immobilien investieren – die Anlage wird auch Betongold genannt.

Direkt investierst du, indem du beispielsweise ein Haus kaufst, um selbst darin zu wohnen, oder eine Eigentumswohnung, um diese zu vermieten. Indirektes Investieren funktioniert über Immobilienfonds oder Immobilienaktien oder REITs, also Real Estate Investment Trust. REITs sind eine Sonderform von Immobilien-Aktiengesellschaften. In diesem Text geht es um das direkte Investieren in Wohneigentum und die Vor- und Nachteile dabei.

Direktes Investieren in Wohnimmobilien

Trotz deutlich gestiegener Immobilienpreise in Deutschland in den vergangenen Jahren hegen viele Menschen weiterhin den Traum vom Eigenheim. Der Kauf eines Eigenheimes ist keine klassische Kapitalanlage, sondern eher eine Entscheidung für mehr Wohnkomfort und gestalterische Freiheiten sowie Eigentum. Denn bei einer klassischen Kapitalanlage werden alle Kosten genau unter die Lupe genommen und am Ende der Kreditlaufzeit zeigt sich, wie viel Rendite erwirtschaftet wurde.

Die Kaufnebenkosten bei Immobilien sind höher als bei manch anderen Anlageklassen wie Aktien, Anleihen, Investmentfonds oder ETFs. Zum eigentlichen Kaufpreis kommen Grunderwerbssteuer – zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises je nach Bundesland – hinzu sowie Kosten für Immobilienmakler:innen und für den Grundbucheintrag für Notar:innen. Notarkosten belaufen sich etwa auf 1,5 und 2 Prozent der Kaufsumme.

Wer sein Eigenheim gegebenenfalls über einen Bausparvertrag finanziert, müsste die zusätzlichen Abschlusskosten für dieses Finanzprodukt in seine Kapitalanlagerechnung ebenfalls mit einbeziehen. Ebenso sind die Kosten für einen Immobilienkredit zu berücksichtigen sowie die Kosten für die Instandhaltung.

Hinzu kommt, dass viele Banken die Finanzierung eines Eigenheims zur Selbstnutzung nur bei Vorlage eines gewissen Eigenkapitalanteils genehmigen. Eigenkapital kann Barvermögen oder Geld aus Spareinlagen, aus Depots und mehr sein. Eigenkapital, das alternativ in andere Geldanlagen investiert werden könnte.

Vor- und Nachteile des selbstgenutzten Eigenheims

Eine Immobilie zu besitzen, hat einige Vorteile:

• Sicherheit des Zuhauses, es kann nicht gekündigt werden wie bei einem Mietvertrag
• Abzahlung eines Kredits, der nach einigen Jahren abbezahlt ist, statt Miete an die Vermieter:innen zu zahlen
• Sachwertanlage mit Nutzfaktor Wohnen und mögliche Wertsteigerungen in Zukunft
• Bei Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Frist keine Spekulationssteuer

Neben den genannten Vorteilen hat der Kauf einer Immobilie auch einige Nachteile:

• Wertsteigerung nicht kalkulierbar
• Wert der Immobilie nicht sofort verfügbar, sondern erst, wenn sie verkauft wird
• Hohe Nebenkosten im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen
• Eingeschränkte Flexibilität bei Änderung der Lebensumstände wie Scheidung oder Arbeitslosigkeit
• In der Regel hohe Kreditaufnahme

Vermietete Eigentumswohnung

Für diejenigen, die sich mit dem Gedanken tragen, eine Eigentumswohnung zu kaufen und diese anschließend zu vermieten oder eine bereits vermietete Eigentumswohnung zu erwerben, sieht die Renditerechnung ganz anders als beim selbstgenutzten Eigenheim. Viele der bereits genannten Nachteile spielen auch bei der Eigentumswohnung eine Rolle.

Eigentumswohnungen haben in der Regel weniger Wohnfläche als Eigentumshäuser und daher auch geringere Nebenkosten. Hinzu kommt ein steuerlicher Effekt: Wer eine vermietete Eigentumswohnung hat, gibt die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei seiner Steuererklärung an. Die Finanzierungskosten, also die Zinsaufwendungen, können hier genau wie nicht umlagefähige Nebenkosten steuerlich als Ausgaben geltend gemacht werden.

Vor- und Nachteile der vermieteten Eigentumswohnung

Die Vorteile einer vermieteten Eigentumswohnung liegen in den Mieteinnahmen. Zudem ist die vermietete Eigentumswohnung eine Wertanlage mit Nutzwert, denn rein theoretisch kannst du auch selbst darin wohnen. Idealerweise sind die Mieteinnahmen höher als die Kreditrate.

Dies ist aber nicht standardmäßig der Fall. Häufig kommt es zu einer Unterdeckung, das heißt, die Eigentümer:innen müssen mehr für Zins und Tilgung aufbringen, als sie mit der Kaltmiete der Mieter:innen einnehmen.

Mit vermieteten Immobilien gute Rendite zu erwirtschaften, ist für Privatinvestor:innen, die vielleicht auch nur ein Objekt haben, eher schwierig. Manche Immobilienbesitzer:innen erwirtschaften mit ihren Objekten gar keine Rendite – etwa, weil sich die Lage als ungünstig erweist, eine leerstehende Wohnung länger keinen neuen Mieter findet oder gar Mietnomaden größere Renovierungsarbeiten nötig werden lassen. Bei der Eigentumswohnung ist ein eventueller Verkaufserlös nicht planbar oder kalkulierbar. Wer eine vermietete Eigentumswohnung weniger als zehn Jahre in seinem Bestand hat und verkauft, muss auf den Verkaufserlös Spekulationssteuer zahlen.

Zudem gibt es ein Vermietungsrisiko. Vor allem für ländliche Regionen und entlegene Standorte können möglicherweise keine Mieter:innen gefunden werden. Bei Privatvermietungen besteht zudem das Risiko, auf sogenannte Mietnomaden zu stoßen, die keine Miete zahlen und unter Umständen das Objekt beschädigen.

Rendite und Betongold: Es gilt, das genau zu betrachten

Immobilien zu kaufen – das ist zunächst eine Investition, die sehr genau durchdacht sein sollte. Es geht dabei um große Summen, die Kaufnebenkosten sind im Vergleich zu anderen Anlageklassen wie Aktien oder Fonds sehr hoch, zudem sind Immobilie nicht einfach und schnell zu veräußern und welchen Wert sie bei Verkauf haben, ist schwer zu prognostizieren. Andererseits ermöglichen Investitionen in Immobilien selbstgenutztes Wohneigentum oder Einnahmen durch Vermietung und der Besitz einer Immobilie gilt als sichere Anlage mit Inflationsschutz.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten