Was du über Baubeschreibungen wissen solltest

1. Das ist eine Baubeschreibung
2. Wesentliche Inhalte der Beschreibung
3. Deshalb ist die Baubeschreibung erforderlich
4. Gesetzlich geregelt: Die Baubeschreibung
5. FAQ: Häufige Fragen und Antworten zur Baubeschreibung

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Das ist eine Baubeschreibung

Eine Baubeschreibung enthält alle wichtigen Details und Leistungsbeschreibungen eines Bauvorhabens. Darin wird das geplante Bauvorhaben genau beschrieben, von den verwendeten Materialien über die technischen Spezifikationen bis hin zu den geplanten Baumaßnahmen. Die Baubeschreibung dient während des gesamten Bauprozesses als Leitfaden und Referenz für alle Beteiligten.

Die Baubeschreibung sollte von einer Person verfasst werden, die über das erforderliche Fachwissen und die Expertise verfügt, alle Aspekte des Bauprojekts angemessen zu berücksichtigen. Üblicherweise wird die Baubeschreibung von Architekturbüros, Ingenieur:innen oder Bauunternehmen angefertigt.

Die Baubeschreibung dient als Grundlage für die weiteren Planungs- und Bauprozesse und hilft, Missverständnisse oder Fehler zu vermeiden, die später kostspielige Änderungen erfordern könnten.

Die Bauherr:innen sollten die Baubeschreibung frühzeitig im Planungsprozess erhalten und unbedingt vor Abschluss des Bauvertrags lesen. So haben sie ausreichend Zeit, die Details und geplanten Leistungen zu prüfen und gegebenenfalls anpassen zu lassen, bevor der Bau beginnt.

Wesentliche Inhalte der Beschreibung

In Artikel 249 Paragraf 2 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche, kurz EGBGB, ist genau definiert, welche Angaben eine Baubeschreibung enthalten sollte. Zusätzlich legt das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung für bestimmte Haustypen weitere Informationen fest, die mindestens in der Baubeschreibung stehen müssen.

Eine Baubeschreibung für ein Ein- oder Zweifamilienhaus beispielsweise muss demnach folgende Details enthalten:

• Geplante Arbeiten: Art und Umfang der angebotenen Leistungen inklusive amtlichem Lageplan mit Hinweisen zu rechtlichen Gegebenheiten, Entwurfs- und Genehmigungsplan mit Angaben zu Grundstücksparametern, Ausführungsplanung mit detaillierten Konstruktionsplänen im Maßstab 1:50, Bauleitung, Arbeiten am Grundstück, Vorbereitungsarbeiten, Baustelleneinrichtung, Versicherungsschutz während der Bauphase, sonstige Leistungen
• Allgemeine Angaben zum Bauvorhaben: Objektbeschreibung, Haustyp, Planer, Hersteller, Vertragspartner, Bauweise, Beschreibung der Bau- oder Ausbaustufe, gegebenenfalls Details zur Barrierefreiheit
• Detaillierte Gebäudedaten: Gebäudedaten mit Abmessungen, Grund-, Wohn- und Nutzfläche und Anzahl der Räume, dazu Pläne mit Raum- und Flächenangaben, Ansichten, Grundrisse und Schnitte, Angaben zu Brandschutz- und Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik, Energiekennwerte inklusive Energieausweis
• Herrichtung des Grundstücks: Angaben über Vorbereitungen für den Bau und die Baustelleneinrichtung, beispielsweise Absperrmaßnahmen oder die Bereitstellung von Baustrom und Wasser
• Beschreibung der Baukonstruktionen: Erdarbeiten, Fundament, Keller, Abdichtung, Außen- und Innenwände, Geschossdecken, Innen- und Außentreppen, Dach, Lichtschächte, Fenster und Türen, Balkone, Terrassen, Wintergarten
• Innenausbau: Fußböden, Malerarbeiten, Badeinrichtung, Küche, sonstiger Innenausbau
• Haus- und Gebäudetechnik: Beschreibung der technischen Anlage für Wärme, Heizung, Wasser, Lüftung, Sanitäranlage und -installation, Elektroanlage und -installation, Informationsanlage
• Außenanlagen: geplante Grünflächen, Geh- und Fahrwege, Auto- und Zweiradstellplätze oder Garage, Einfriedung, autarke Versorgungsanlagen, Müllstandplatz
• Besondere Qualitätsmerkmale: beispielsweise KfW-Effizienzhaus, Plusenergiehaus
• Fertigstellungstermin oder Baudauer

Bauabnahme

Außerdem sollten Bauherr:innen mit dem Bauunternehmen eine schriftliche Vereinbarung darüber treffen, welche Unterlagen ihnen nach Abschluss des Bauvorhabens zur Verfügung gestellt werden. Üblicherweise zählen dazu:

• Baugenehmigungsunterlagen: Sie bestätigen, dass das Bauvorhaben vor Baubeginn die erforderlichen behördlichen Baugenehmigungen erhalten hat und den geltenden Bauvorschriften entspricht.
• Bestandszeichnungen der technischen Gebäudeausrüstung: Diese Zeichnungen zeigen die genaue Position und Konfiguration der technischen Systeme und Ausstattungen im Gebäude, beispielsweise Heizungsanlagen, Elektroinstallationen und Sanitäranlagen.
• Energieausweis: Der Energieausweis dokumentiert die Energieeffizienz des Gebäudes und ist wichtig für die Bewertung des Energieverbrauchs und möglicher Einsparpotenziale.
• Garantieurkunden und Bedienungsanleitungen für die Haustechnik: Diese Dokumente enthalten die Bedingungen für die Garantie der installierten Haustechnik sowie Anleitungen zur ordnungsgemäßen Nutzung und Wartung dieser Systeme.
• Gebäudeeinmessung: Die Gebäudeeinmessung zeigt die genauen Grenzen und Abmessungen des Gebäudes und ist wichtig für die korrekte Erfassung des Gebäudes beim Katasteramt und im Grundbuch.
• Gewährsbescheinigung für alle Gewerke: Sie bestätigt, dass alle Bauarbeiten und Gewerke fachgerecht und mangelfrei ausgeführt wurden.
• Nachweis über Güte- oder Qualitätsüberwachungssysteme: Diese Nachweise dokumentieren, dass während des Bauprozesses Qualitätskontrollen und -sicherungen durchgeführt wurden, die die Einhaltung von Qualitätsstandards sicherstellen.
• Nachweise von Fachingenieur:innen: Sie bestätigen die fachgerechte Planung und Umsetzung beispielsweise der statischen und technischen Aspekte des Gebäudes durch entsprechende Fachleute.
• Protokolle der bauaufsichtlichen Gebrauchsabnahme: Diese Protokolle dokumentieren die erfolgreiche Abnahme des Gebäudes durch die Bauaufsichtsbehörde und bestätigen, dass das Gebäude nach der Fertigstellung den Bauvorschriften und -standards entspricht.
• Schornsteinfegerabnahmeprotokoll: Dieses Protokoll bestätigt, dass die Abgasanlagen ordnungsgemäß installiert wurden und den geltenden Brandschutzvorschriften entsprechen.
• Unbedenklichkeitsnachweise: Sie bestätigen, dass die verwendeten Baustoffe und Materialien den geltenden Sicherheits- und Umweltstandards entsprechen und keine gesundheitlichen Risiken darstellen.

Deshalb ist die Baubeschreibung erforderlich

Eine detaillierte Baubeschreibung bildet die Grundlage für ein erfolgreiches Bauprojekt. Sie dient als verbindliches Dokument, das alle Einzelheiten und Spezifikationen des Bauvorhabens festhält und alle Beteiligten darüber informiert. Kreditgeber nutzen die Baubeschreibung zur Wertermittlung der geplanten Immobilie, um eine angemessene Kredithöhe für die Baufinanzierung einzuschätzen.

Außerdem sind Bauherr:innen mit der Baubeschreibung gegenüber dem Bauunternehmen abgesichert: Sie haben einen rechtlichen Anspruch darauf, dass die Baufirma die in der Baubeschreibung genannten Leistungen im vereinbarten Umfang und in entsprechender Qualität ausführt.

Im Umkehrschluss haben Bauherr:innen allerdings keinen Anspruch auf Leistungen, die nicht in der Baubeschreibung festgehalten wurden, etwa nur mündlich besprochen wurden.

Außerdem können sie mithilfe der Baubeschreibung wichtige Erkenntnisse für künftige An- oder Umbauvorhaben gewinnen: Die Informationen, welche Wände tragend sind oder welche Materialien verwendet wurden, können bei späteren Baumaßnahmen dazu dienen, etwaige Risiken oder Einschränkungen zu erkennen.

Gesetzlich geregelt: Die Baubeschreibung

Die Baubeschreibung wird im Rahmen der Planungsphase eines Bauprojekts noch vor Vertragsabschluss erstellt. Sie enthält alle Einzelheiten und Spezifikationen eines Bauvorhabens und stellt dadurch eine klare und verbindliche Basis für die Zusammenarbeit zwischen Bauherr:innen und Bauunternehmen dar.

Auch nach Abschluss des Baus bleibt die Baubeschreibung relevant, sie bietet beispielsweise Informationen für künftige An- oder Umbauprojekte oder dient dazu, den Wert des Hauses zu bemessen.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten zur Baubeschreibung