- Das bedeutet ein Share Deal bei Immobilien
- Die Grunderwerbssteuer bei Gesellschaften
- Das Grunderwerbssteuergesetz bis 2021
- Das Grunderwerbssteuergesetz seit 2021
- Vor- und Nachteile von Share Deals
- Share Deals für Immobilien: Lohnen sie sich?
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das Wichtigste aus diesem Artikel
- Definition von Immobilien-Share-Deals: Bei einem Share Deal werden keine Immobilien verkauft, sondern Anteile – sogenannte Shares – einer Gesellschaft, die die Immobilie besitzt.
- Wegfall der Grunderwerbssteuer: Der wesentliche Vorteil an Share Deals ist, dass keine Grunderwerbssteuer anfällt, weil die Käufer eben keine Immobilien kaufen.
- Reform des Grunderwerbssteuergesetzes: Seit Juli 2021 können nur noch bis zu 89,9 Prozent der Gesellschaft auf einmal gekauft werden, ohne dass Grunderwerbssteuer fällig wird.
Das bedeutet ein Share Deal bei Immobilien
Share Deals bei Immobilien sind für Investoren und Immobilienkonzerne interessant, die viele Immobilien kaufen. Denn wer eine Immobilie kauft, zahlt dafür nicht nur den Preis der Immobilie und des Grundstücks, sondern zusätzlich einige Nebenkosten und Steuern – unter anderem die Grunderwerbssteuer. Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Genau an dieser Stelle kommen Share Deals ins Spiel: Investoren kaufen bei diesem Deal nicht die Immobilien selbst. Stattdessen erwerben sie Anteile (auf Englisch: Shares) an einer Gesellschaft, die diese Immobilie besitzt. Die Immobilie selbst wird nicht verkauft, daher wird kein neuer Eintrag im Grundbuch erforderlich und es fällt keine Grunderwerbssteuer an.
Wichtig: Für Privatpersonen, die ein Haus kaufen wollen, sind Share Deals keine Option.
Die Grunderwerbssteuer bei Gesellschaften
Diese Befreiung von der Steuerzahlung gibt es, damit nicht bei jedem Anteilsverkauf an einem Unternehmen, das auch eine Immobilie besitzt, sofort Grunderwerbssteuer anfällt. Allerdings werden Share Deals mittlerweile von Investoren genutzt, um sich damit große Portfolios an Immobilien zusammenzustellen, ohne Grunderwerbssteuer dafür zahlen. Den Bundesländern entgehen dadurch Steuereinnahmen.
Die Gesellschaft, an der Investoren Anteile erwerben, kann eine Personengesellschaft wie eine OHG sein, oft ist es aber eine Kapitalgesellschaft wie eine GmbH. Falls diese Gesellschaft nur einen einzigen Zweck hat, nämlich Immobilien zu erwerben und zu verwerten, wird sie auch Objektgesellschaft genannt.
Kurz erklärt: Asset Deal
Das Gegenstück zu einem Share Deal ist ein
Asset Deal. Bei Asset Deals werden keine Anteile verkauft, sondern direkt die Vermögenswerte eines Unternehmens – neben Anlagen, Maschinen, Rechten zum Beispiel auch Immobilien.
Das Grunderwerbssteuergesetz bis 2021
Bis zu einer Gesetzesänderung im Juli 2021 waren Share Deals besonders attraktiv für Investoren. Es galten folgende Regeln, um die Grunderwerbssteuer zu vermeiden:
- Von Personengesellschaften konnten bis zu 94,9 Prozent der Anteile steuerfrei gekauft werden. Nach einer Frist von fünf Jahren fiel für die verbleibenden 5,1 Prozent zwar eine Steuer an, die aber niedrig war.
- Von Kapitalgesellschaften konnten ebenfalls bis zu 94,9 Prozent steuerfrei erworben werden, während die restlichen 5,1 Prozent durch eine andere Person steuerfrei gekauft wurden.
Die Grunderwerbssteuer fiel also nur an, wenn eine einzelne Person mehr als 94,9 Prozent der Anteile einer Gesellschaft auf einmal erwarb.
Das Grunderwerbssteuergesetz seit 2021
Da den Bundesländern durch die Share Deals immer mehr Einnahmen aus der Grunderwerbssteuer entgingen, wurde das Gesetz geändert. Seitdem gelten folgende Grenzen für den Kauf von Anteilen einer Gesellschaft mit Immobilienbesitz:
- Von Personengesellschaft können nur noch bis zu 89,9 Prozent der Anteile gekauft werden. Die Frist, nach der die verbleibenden 10,1 Prozent zu einer niedrigeren Steuer gekauft werden können, wurde von fünf auf zehn Jahre angehoben.
- Von Kapitalgesellschaften können ebenfalls maximal 89,9 Prozent der Anteile gekauft werden, bevor die Grunderwerbssteuer fällig wird.
Diese Gesetzesänderung macht Share Deals aus rein wirtschaftlicher Sicht etwas unattraktiver, da es nun länger dauert, bis die Investoren die ganze Gesellschaft und damit alle Immobilien erwerben können.
Good to know
Die Höhe der Grunderwerbssteuer unterscheidet sich je nach Bundesland. Den niedrigsten Steuersatz mit 3,5 Prozent gibt es in Bayern, den höchsten mit 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein.
Vor- und Nachteile von Share Deals
Dass bei einem Share Deal keine Grunderwerbssteuer anfällt, ist der offensichtliche Vorteil. Wenn Investoren also in erster Linie größere Mengen Immobilien erwerben und dabei Steuern sparen wollen, ist ein Share Deal eine Überlegung wert.
Es gibt allerdings auch Nachteile. Anteile an einer Gesellschaft zu kaufen, ist komplexer als eine Immobilie selbst zu erwerben – insbesondere, da zunächst nur maximal 89,9 Prozent der Gesellschaft übernommen werden können. Mit dem Kauf einer Gesellschaft kommen zudem potenzielle Risiken wie ausstehende Verbindlichkeiten und Pflichten dieser Gesellschaft hinzu, die es bei einem Immobilienkauf selbst nicht gäbe.
Share Deals für Immobilien: Lohnen sie sich?
Bei einem Share Deal werden keine Immobilien selbst verkauft, sondern nur Anteile an einer Gesellschaft, die die Immobilien besitzt. Die Käufer müssen dadurch keine Grunderwerbssteuer zahlen, weil eben kein Immobilienkauf vorliegt. Allerdings können Investoren seit der Reform des Grunderwerbssteuergesetzes im Juli 2021 nur noch bis zu 89,9 Prozent der Anteile einer Gesellschaft kaufen, ohne dass die Steuer fällig wird.
Für kurzfristige Steuerersparnisse haben Share Deals bei Immobilien also Vorteile, allerdings ist der Prozess auch komplexer als ein Immobilienkauf. Investoren sollten deswegen sorgfältig abwägen, ob ein Share Deal sich für sie lohnt.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Was ist ein Share Deal bei Immobilien?
Bei einem Share Deal wird nicht die Immobilie gekauft, sondern Anteile – auf Englisch: Shares – an einer Gesellschaft, die die Immobilie besitzt. Für den Kauf dieser Immobilien-Shares wird bis zu einem bestimmten Anteil keine Grunderwerbssteuer erhoben.
Wie funktioniert ein Share Deal?
Bei einem Share Deal kaufen Investoren bis zu 89,9 Prozent der Anteile an einer Gesellschaft, die eine oder mehrere Immobilien besitzt, ohne Grunderwerbssteuer zu zahlen.
Wer zahlt Grunderwerbssteuer bei Share Deal?
Bei einem Share Deal fällt in der Regel keine Grunderwerbssteuer an, weil es sich nicht um einen Immobilien- und Grundstücksverkauf handelt, sondern nur Anteile an dem Unternehmen, das die Immobilien besitzt, erworben werden.
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