- Die Erbschaftssteuer bei Immobilien
- Bewertungsverfahren für Immobilien
- Das Ertragswertverfahren
- Das Sachwertverfahren
- Das Vergleichswertverfahren
- Professionelle Immobilienbewertung für Erbschaftssteuer ratsam
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das Wichtigste aus diesem Artikel
- Definition von Erbschaftssteuer: Die Erbschaftssteuer ist eine Steuer, die auf das zu vererbende Vermögen einer verstorbenen Person erhoben wird.
- Immobilienbewertungsverfahren: In Deutschland sind per Gesetz drei Bewertungsverfahren zur Bestimmung des Verkehrswertes einer Immobilie zulässig: das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
- Definition von Verkehrswert: Der Verkehrswert ist der Preis, den die Immobile voraussichtlich bei einem Verkauf erzielen wird.
Die Erbschaftssteuer bei Immobilien
Wenn eine Person verstirbt und Vermögen besaß, das vererbt wird, müssen die Erb:innen darauf Erbschaftssteuer zahlen. Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt von der Höhe des Vermögens ab.
In Deutschland gibt beim Versteuern der Erbschaft Freibeträge: Bis zu einer bestimmten Summe kann Vermögen steuerfrei vererbt werden. Die Höhe dieser Freibeträge wiederum hängt vom Verwandtschaftsgrad zwischen der verstorbenen Person und den Erbenden ab.
Auf den Betrag des geerbten Vermögens, der diese Freibeträge übersteigt, wird die Erbschaftssteuer fällig. Zum Vermögenswert zählen auch geerbten Immobilien. Dazu muss der Wert der Immobile bestimmt werden.
Quick-Info
Aus steuerlicher Sicht macht es kein Unterschied, ob Personen eine Immobile erben oder geschenkt bekommen. Bei einer Schenkung fällt die sogenannte
Schenkungssteuer an, bei der die Freibeträge genauso hoch sind wie bei der Erbschaftssteuer.
Bewertungsverfahren für Immobilien
Es gibt verschiedene Methoden, den Wert einer Immobilie für die Erbschaftssteuer zu ermitteln. Dabei geht es grundsätzlich um die Bestimmung des sogenannten Verkehrswertes: Das ist der Preis, den die Immobilie auf dem freien Markt erzielen würde.
In der Regel ermittelt das Finanzamt den Immobilienwert. Erbende können zusätzlich Sachverständige beauftragen oder ein Immobiliengutachten anfordern. Die Grundsätze zur Bestimmung des Verkehrswertes von Grundstücken werden durch die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, festgelegt.
In Deutschland sind die folgenden drei Verfahren per Gesetz zugelassen:
Welches Verfahren gewählt wird, hängt unter anderem davon ab, ob es sich um ein unbebautes Grundstück, eine selbstgenutzte oder vermietete Immobilie handelt. Bei der Bewertung einer Immobilie für die Erbschaftssteuer werden zudem die Belastungen aus dem Grundbuch berücksichtigt, die auf der Immobilie lasten. Diese können den steuerpflichtigen Wert der Immobilie senken.
Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren im Immobiliensteuerrecht wird vor allem bei vermieteten Objekten und Immobilieninvestments angewendet, zum Beispiel bei Mehrfamilienhäusern und Geschäftsgrundstücken.
Bei diesem Verfahren wird der Wert einer Immobilie anhand der erwarteten Erträge aus der Nutzung der Immobilie ermittelt. Dabei werden auch die Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Außerdem spielen beim Ertragswertverfahren für die Berechnung des Immobilienwertes der Bodenwert und die Restnutzungsdauer eine größere Rolle.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren berücksichtigt den Wert des Grundstücks sowie den Wert der Gebäude darauf und deren bauliche Verbesserungen. Das Verfahren basiert typischerweise auf den Kosten, die erforderlich wären, um die Immobilie neu zu errichten oder wiederherzustellen. Dabei werden der Bodenwert, die Gebäudesubstanz und die Grundstücksfläche berücksichtigt.
Wertminderungen aufgrund von Alter, Abnutzung oder anderer Faktoren werden vom Immobilienwert abgezogen. Das Sachwertverfahren wird häufig bei der Bewertung von Immobilien wie Eigenheimen, Gewerbegebäuden oder landwirtschaftlichen Flächen angewendet.
Das Vergleichswertverfahren
Bei dem Vergleichswert wird der Wert aus den Verkaufspreisen von vergleichbaren Immobilien abgeleitet. Basierend auf den Verkaufspreisen der ausgewählten Vergleichsobjekte wird ein Durchschnittswert gebildet, der der zu bewertenden Immobilie zugewiesen wird.
Das Verfahren wird häufig zur Wertermittlung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Teileigentum genutzt. Um einen realistischen Marktwert zu ermitteln, müssen die Vergleichsobjekte hinsichtlich ihrer Lage, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Ausstattung, ihres Baujahres, ihres Zustands und anderer relevanter Faktoren möglichst ähnlich sein.
Professionelle Immobilienbewertung für Erbschaftssteuer ratsam
Beim Erben einer Immobilie ist wichtig zu wissen, welcher Wert ihr beigemessen wird, um darauf basierend die Erbschaftssteuer zu zahlen. Faktoren wie Grundstücksgröße, Zustand der Immobilie, Baugegend und rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen beeinflussen den Wert der Immobilie maßgeblich. Für die Bewertung gibt es je nach Immobilientyp drei zugelassene Verfahren: das Ertragswert-, das Sachwert- und das Vergleichswertverfahren.
Weil die Bewertung von Immobilien für die Erbschaftssteuer komplex ist, kann es sinnvoll sein, professionelle Unterstützung von einer Steuerberatung oder Sachverständigen in Anspruch zu nehmen. Eine auf Immobilien qualifizierte Fachkraft kann sicherstellen, dass die Bewertung korrekt erfolgt und so relevante steuerlichen Vorteile genutzt werden können.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Wie wird der Wert einer Immobilie für die Erbschaftssteuer ermittelt?
Das kommt auf die Art der Immobilie und das Bewertungsverfahren an. Zur Ermittlung des sogenannten Verkehrswertes einer Immobilie gibt es das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Ertragswertverfahren berücksichtigt die potenzielle Rentabilität der Immobilie. Beim Vergleichswertwertverfahren wird der Verkehrswert anhand des durchschnittlichen Verkaufspreises von vergleichbaren Immobilien ermittelt. Und beim Sachwertverfahren wird der materielle Wert des Objektes errechnet.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei 100.000 Euro?
Wie hoch die Erbschaftssteuer bei 100.000 Euro ist, hängt von der Steuerklasse oder vom Verwandtschaftsgrad der Erbenden ab, denn für sie gelten unterschiedlich hohe Steuerfreibeträge: Ehepartner:innen zahlen für vererbte Vermögen bis 500.000 Euro keine Steuern, Kinder bis 400.000 Euro, Enkelkinder bis 200.000 Euro, Eltern und Großeltern bis 100.000 Euro. Erbende Neffen, Nichten, Geschwister, Schwiegerkinder und andere Erbberechtigte haben einen steuerlichen Freibetrag von 20.000 Euro, müssen also auf die restlichen 80.000 Euro Erbschaftssteuer zahlen. Die Höhe der Steuer ist dann durch die Steuerklasse der erbenden Person festgelegt und beträgt 11 Prozent in der Steuerklasse I, das sind 8.800 Euro, 20 Prozent in der Steuerklasse II, das sind 16.000 Euro, und 30 Prozent in der Steuerklasse III, also 24.000 Euro.
Wann müssen Kinder keine Erbschaftssteuer zahlen?
Kinder müssen für vererbtes Vermögen bis 400.000 Euro keine Erbschaftssteuern abführen.
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