- Wann wird die Grunderwerbssteuer fällig?
- Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer?
- Wann fällt keine Grunderwerbssteuer an?
- Wer muss die Grunderwerbssteuer zahlen?
- Wie lässt sich bei der Grunderwerbssteuer sparen?
- Grunderwerbssteuer: Beim Kauf erhobene Zahlung ans Bundesland
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das wichtigste aus diesem Artikel
- Grunderwerbssteuer wird fällig: Bei Kauf von Grundstücken und Immobilien, die Zahlung ist Voraussetzung für Eigentumsübertragung.
- Höhe der Grunderwerbssteuer: Unterschiedlich je nach Bundesland, zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
- Ausnahmen von der Grunderwerbssteuer: Bei Immobilienwert unter 2.500 Euro oder Verkauf zwischen geraden Linienverwandten (z.B. Eheleute oder Eltern und Kinder).
- Zahlungspflichtige der Grunderwerbssteuer: Üblicherweise die Käufer:innen, bei fehlender Regelung im Vertrag teilen sich Käufer:innen und Verkäufer:innen den Betrag zur Hälfte.
- Möglichkeiten zum Sparen bei der Grunderwerbssteuer: Getrennte Verträge für Grundstückkauf und Bau bei Neubau; Sonderausweisung von nicht-immobilen Teilen wie Einbauküchen oder Carports beim Kauf bestehender Immobilien.
Wann wird die Grunderwerbssteuer fällig?
Die Grunderwerbssteuer fällt nicht nur dann an, wenn du tatsächlich Grund und Boden in Form eines Grundstücks kaufst. Auch beim Erwerb einer Immobilie muss Grunderwerbssteuer gezahlt werden.
Wichtig in diesem Zusammenhang: Erst nach der Bezahlung der Grunderwerbssteuer werden die Käufer:innen auch Eigentümer:innen der Immobilie. Denn erst dann können sie beim Finanzamt die Ausstellung einer steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung beantragen und erst wenn diese vorliegt, erfolgt die Eintragung in das Grundbuch.
Der Ablauf ist folgender: Das Notariat, das für die Beurkundung eines Kaufvertrags eingeschaltet ist, schickt eine Kopie des Kaufvertrags an das Finanzamt. Dieses berechnet die fällige Grunderwerbssteuer und schickt einen entsprechenden Bescheid. Sobald das Geld eingegangen ist, stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer?
Die Grunderwerbssteuer ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch. Ende 2022 lag sie zwischen 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland, in Schleswig-Holstein und Thüringen.
Die Grunderwerbssteuer richtet sich nach dem im Kaufvertrag angegebenen Kaufpreis. Bei einem Immobilienpreis von 300.000 Euro zahlst du also zwischen 10.500 und 19.500 Euro an Steuern.
Grunderwerbssteuer steuerlich absetzen?
Üblicherweise kannst du die Zahlung einer Steuerart nicht auf die Einkommenssteuer anrechnen lassen. Das sieht anders aus, wenn mit der Immobilie Einkünfte erzielt werden. Hast du das Objekt gekauft, um es zu vermieten, dann sind die Grunderwerbssteuern Werbungskosten im Sinne des Gesetzes.
Dient die Immobilie als Firmensitz für Selbstständige oder Freiberufler:innern, kann sie eine Betriebsausgabe sein. Dazu solltest du aber immer eine:n Steuerberater:in hinzuziehen.
Wann fällt keine Grunderwerbssteuer an?
Wenn der Wert der Immobilie unter 2.500 Euro liegt und wenn der Verkauf zwischen in gerader Linie verwandten Personen stattfindet, muss keine Grunderwerbssteuer gezahlt werden.
Das bedeutet, dass die Verkäufe zwischen Eheleuten, zwischen Eltern und Kindern – auch adoptierte Kinder – sowie zwischen Großeltern und Enkeln von der Grunderwerbssteuer befreit sind. Verkaufen sich dagegen Geschwister eine Immobilie, wird die Grunderwerbssteuer fällig.
Handelt es sich um eine Erbschaft oder Schenkung, fällt ebenfalls keine Grunderwerbssteuer an, dafür aber – je nach Höhe des Freibetrags – Schenkungs- oder Erbschaftssteuer.
Wer muss die Grunderwerbssteuer zahlen?
Im Kaufvertrag ist üblicherweise geregelt, dass die Person die Grunderwerbssteuer bezahlen muss, die die Immobilie kauft. Sofern diese Regelung im Vertrag fehlt, schulden nämlich Verkaufende und Kaufende gemeinschaftlich den Betrag zur jeweiligen Hälfte.
Wie lässt sich bei der Grunderwerbssteuer sparen?
Bei Neubau eines Hauses erwerben viele Kaufende die Immobilie von einem Bauträger. Meist sind im Gesamtpreis der Bau und das Grundstück enthalten, auf diese Summe muss Grunderwerbssteuer gezahlt werden. Durch den Abschluss getrennter Verträge muss weniger Grunderwerbssteuer gezahlt werden, nämlich nur für den Grundstückskauf. Allerdings müssen die Verträge zeitlich und inhaltlich strikt getrennt sein:
- Zwischen Grundstückskauf und Bau müssen mindestens sechs Monate liegen.
- Makler:in und Bauunternehmen dürfen nicht zu einer Unternehmensgruppe gehören oder identisch sein.
Erwirbst du eine bestehende Immobilie, sollte der Wert von beispielsweise Einbauküchen, Markisen, Sauna oder Carport – also das Nicht-Immobile – im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden. Denn die Grunderwerbssteuer muss nur auf das Unbewegliche und untrennbar mit dem Gebäude verbundene Teile gezahlt werden.
Achtung: Als Faustregel sollten diese nicht immobilen Teile nicht mehr als 15 Prozent der Kaufsumme ausmachen. Sonst fordert das Finanzamt Belege über den Wert an – und das kann je nach Anschaffungszeitraum oder Einbau schwierig werden.
Erhaltungsrücklage mindert Grunderwerbssteuer nicht
Wenn du eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufst, übernimmst du auch die von den vorherigen Eigentümer:innen gezahlte Rücklage für Reparaturen. Diese sogenannte Erhaltungsrücklage, die früher Instandhaltungsrücklage genannt wurde, mindert allerdings nicht die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer, entschied der Bundesfinanzhof im Jahr 2021.
Dennoch solltest du darauf achten, dass im Kaufvertrag die Höhe dieser Rücklage bezeichnet und sie im Kaufpreis enthalten ist. Fehlt nämlich dieser Hinweis, könnte das Finanzamt die Rücklage auf den Kaufpreis addieren. Du würdest somit deutlich zu viel Steuern bezahlen.
Grunderwerbssteuer: Beim Kauf erhobene Zahlung ans Bundesland
An der Grunderwerbssteuer kommen Immobilienkäufer:innen nicht vorbei. Dabei gibt es nur wenig Möglichkeiten, um die Steuerlast zu senken. Deswegen sollte der im jeweiligen Bundesland übliche Steuersatz bei der Finanzplanung des Vorhabens unbedingt einkalkuliert werden.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Wie hoch ist der Grunderwerbssteuer?
Die Höhe der Grunderwerbssteuer unterscheidet sich je nach Bundesland. Sie liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Wer auf der Suche nach einem Eigenheim nicht auf eine Stadt festgelegt ist, sondern nur eine Region bevorzugt, kann Steuern sparen, wenn sich diese auf zwei Bundesländer mit verschiedenen Steuersätzen erstreckt.
Gibt es Ausnahmen von der Grunderwerbssteuer?
Der Verkauf zwischen in gerader Linie verwandten Personen ist steuerfrei. Wenn der Kaufpreis der Immobilie unter 2.500 Euro liegt, fällt auch keine Grunderwerbssteuer an.
Wann muss ich Grunderwerbssteuer für Haus und Grundstück zahlen?
Über den notariell beurkundeten Erwerb eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks erhält das Finanzamt eine Mitteilung und erstellt einen entsprechenden Bescheid. Wenn die Forderung beglichen ist, stellt das Amt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und der Eintrag ins Grundbuch kann erfolgen.
*Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
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- Platinum Card
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Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 4.500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 170 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
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